小产权房的成因及其合法化路径探析
发布日期：2022-07-15 文章来源：互联网
关键词：小产权房;农村土地流转;合法化;
引言
任何事物都存在两面性，小产权房也不例外。一方面，它促进了农村土地的流转，加快了城乡一体化进程；另一方面，部分小产权房破坏了农耕地与城乡规划。目前，小产权房的存在已经给社会带来了一定的影响。为了更好地利用小产权房，社会各界也开始关注小产权房。因此，合理解决小产权房的相关问题对于我国而言十分重要。首先，解决小产权房问题不仅会减少与小产权房相关的纠纷，还可以合理解决与小产权房相关的纠纷；其次，解决小产权房问题会使集体土地流转更加规范，使集体土地得到更为合理的运用；最后，小产权房问题的合理解决不仅有利于我国乡村振兴战略的实施，而且也会使党的十九大完善承包地“三权”分置制度会议精神得到更好的落实。
虽然小产权房已经出现了很长一段时间，但小产权房问题仍然难以得到有效解决，其主要原因是我国目前还没有出台一部具体规范小产权房的法律法规，导致小产权房缺乏明确的法律地位，引起社会各界对小产权房是否合法的广泛争议。除此之外，我国特殊的土地制度即城乡二元土地制度也是导致小产权房出现的重要原因，这也使小产权房成为我国独有的一种土地现象。国内目前尚未找到完美解决小产权房问题的方法，国外也没有具体的经验可以借鉴，所以解决小产权房问题的方法与措施需要我国自行探索。
一、小产权房的概述
(一)小产权房的定义
早期，西方经济学家通过对财产制度的研究创造了产权一词。随着社会的不断发展，产权也被学界赋予了不同的意义。一些经济学家认为，产权是让某些人获得利益或者遭受损失的权利。一些经济学家提出，产权是在社会强制实施的背景下，人们对某种产品进行利用所享有的基本权利。目前，学术界对于产权与财产权是否对等仍然存在争议。对于认为产权与财产权对等的学者而言，这两者都是完全权利。而对于认为产权与财产权不对等的学者而言，这两者是不同的概念，应当进行区别对待。
在我国，“小产权”与“大产权”是经过社会实践自然形成的说法。学术界对小产权房的概念并未作出统一的界定。通过对小产权房的研究与调查可知，小产权房应该符合以下几个特点：第一，小产权房的建立地点应该是农村集体经济组织所拥有的土地，并且面向非本集体成员销售；第二，小产权房所享有的一系列权利主要是由乡镇政府出具的产权证书进行支撑；第三，小产权房如售出，则需向政府缴纳一定的出让金。综上所述，小产权房是以乡镇政府出具的产权证书为依据，建设在农村集体经济组织所拥有土地上的，通过向政府缴纳一定的出让金才可向非本集体成员出售的房屋。然而，在我国目前的社会背景与法律制度下，小产权房还没有明确的法律地位，缺乏法律保护。同时，小产权房也没有建立完善的管理体系，导致其不能随意进行流转。
(二)小产权房的类型
小产权房在我国具有多种类型。为了便于对小产权房进行探索，需要依据不同的标准对它们进行分类。目前的分类标准主要有以下三种：
1.按土地的性质分类。
目前，我国社会上存在的小产权房主要是建设在农村集体所拥有土地上的小产权房。而农村集体所拥有的土地又可以分为农村集体建设用地与农村集体耕地。通过对在农村集体建设用地上建设的小产权房与在农村集体耕地上建设的小产权房的比较可知，在农村集体耕地上建设的小产权房所占的比重较小。
2.按购房的用途来分。
一般购房者购买房屋的目的主要有投资与居住两种。以投资作为购房目的的购房者一般会购买较好地段且符合未来发展方向的小产权房，因为只有这样的房屋才能使购房者获得较高的利润。以居住作为购房目的的购房者一般是城市的低收入人群，他们较低的工资收入并不能支持他们购买居住用途以外的其他房屋，只能将购买的小产权房作为自己的生活住房。
3.按开发的主体来分。
首先，存在许多农村村民在自己的宅基地上开发并出售的小产权房。大部分此类小产权房在建造时都是合法的，但在出售时不符合法律规定。其次，存在开发商通过向农村集体经济组织购买土地进行开发的小产权房。由于这类小产权房并没有经过政府的审批，开发完成后，开发商通常会通过代理或者由其他公司经手将房屋出售给城市居民。这样的交易中，城市消费者并没有得到真正的房屋产权。最后，存在开发商与乡镇政府共同开发的小产权房。许多乡镇政府、村委会以新农村建设的名义开发小产权房，这其实不符合法律规定。
妥善解决小产权房问题不能采取“一刀切”的策略，而应该结合实际情况进行合理化的分类治理。小产权房在我国具有多种类型，不能仅用一项标准去区分，必须考虑土地的性质、开发的主体以及购房的用途等多种因素。只有厘清小产权房的具体类型，考虑影响小产权房的各种因素，才能更好地处理小产权房问题，保护购房者的合法利益。解决小产权房问题的首要任务是了解小产权房的具体类型，继而对不同类型的小产权房采取不同的措施，合理地解决小产权房问题。例如，有部分小产权房没有违反法律规定，但游荡在法律边缘，应该对它们进行规范治理，这样不仅有利于改善民生，还可能在一定程度上缓解城市住房问题，推动社会经济发展。然而，占用农耕地与违反城市总体规划等建设的小产权房属于恶意的违章建造，此类小产权房明显违反法律规定，应当对其进行严肃处理。综上所述，不同性质的小产权房有着不同的立足点，不能把小产权房归为一类而进行全盘否定。
二、小产权房的成因及其法律地位分析
(一)小产权房的成因
1.制度原因——我国的城乡二元体制。
导致小产权房问题出现的原因之一是我国的土地制度，即城乡二元土地制度。我国的城市与农村适用的是两种不同的土地制度。前者是国家土地所有制，后者是集体土体所有制。在土地制度的基础上，我国将国有土地与集体土地进行划分，适用不同的管理体系。此外，对于土地建设开发的原则在《中华人民共和国宪法》(以下简称《宪法》)和《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)中都有所规定，国有土地是它们主要针对的对象。对于集体土地而言，如果想要合法地进入房地产市场，必须经过国家的征收。然而，集体土地增值速度较快，国家征收集体土地给予的补偿远远低于增值价值。由此可知，国有土地与集体土地存在本质上的不同，由于拥有集体土地的农村集体经济组织的利益得不到保障，大部分的农村集体经济组织通过开发与出售小产权房获取利益，以此弥补他们的损失。
图1
2.社会原因——社会保障体系不健全。
在我国城乡一体化进程不断加快的背景下，越来越多的人口涌入城市，并且选择在城市定居，这造成了社会保障不足等问题。若仅仅依靠住房保障制度，城市中低收入人群的收入尚不足以满足自身的住房需求。而且，由于相关住房保障体系不健全、监管力量不足，真正需要保障的人群无法获得保障性住房。与城镇保障体系相比，农村保障体系更加不健全。农村的土地是我国农村人口社会保障的主要依靠，传统的农村人口主要是以自给自足的形式生活。然而，随着城镇化进程的加快，仅仅依靠务农已经不能满足农村人口的需求。导致这种现象出现的原因除了我国不断提高的物价水平外，还包括农产品价格的原因，即我国的农产品不能自由定价，由国家进行控制与监管。最后，与城市相比，由于农村资源短缺、就业机遇较少以及养老保障体系尚未建成等原因，农村人口迫于生活压力，不得不寻求其他方法增加收入，保障生活。小产权房的出现缓解了农村人口与城市中低收入人群的生活压力，保障了他们的生活质量。
3.经济原因——城乡发展不均衡。
在城乡一体化进程中，社会与经济不断发展，导致了一系列问题，如城市人口越来越多，住房紧张，社会保障不足等。正是在这样的社会背景下，我国的商品房价格不断上涨，丝毫没有下降的趋势，由此便造成了城市中低收入群体无钱买房的局面。小产权房的出现不仅使农村集体经济组织获得了利益，而且满足了城市中低收入人群的购房需要。正是因为人们对小产权房的需求不断增加，小产权房市场才会变得越来越火热。
4.法律原因——缺乏合理有效的法律规范。
由于小产权房情况比较复杂，涉及多方主体利益。我国政府针对小产权房问题出台了一些相关的规章与办法。最高人民法院也针对小产权房问题出台了部分司法解释。但就目前的情况来看，一些与小产权房相关的法律并不能有效地适用小产权房纠纷案件，导致一些小产权房可以钻法律的空隙。换而言之，也正是由于缺乏合理有效的法律规范，才导致不同地方的法院对于小产权房案件有不同的处理结果，使小产权房纠纷无法得到明确合理的处理结果。除此之外，目前我国关于集体土地流转也没有作出明确的规定。综上所述，有关小产权房法律的不明确与缺失间接推动了小产权房的发展，使小产权房的市场越来越火热。
(二)小产权房的法律地位
虽然目前我国针对小产权房问题没有一部具体有效的法律规范，但也可以利用与其相关的法律规范分析小产权房的法律地位。首先，根据《宪法》第十条可知，城市土地与农村土地分别属于国家与集体所有，这也是我国城乡二元土地制度的具体体现。同时，两者可以根据法律规定进行流转。当然，一些相关的法律规范严格限制了集体所有土地的流转，这也说明了国有土地与集体土地地位不同。除此之外，《宪法》对于一般法律起着指导作用，不能如一般法律般直接适用于具体案件，也就无法决定小产权房的法律地位。其次，根据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)物权编的有关规定，土地与房屋无法分开流转，即房地一体。因此，集体土地的流转限制也使小产权房难以流转，进而限制了房屋所有权人对房屋所享有的一系列权利。《民法典》物权编也没有直接规定农村集体土地的流转以及与小产权房相关的内容，不利于农村集体土地流转配置的优化。最后，农村村民所拥有的土地不可随意进行出让或出租，必须经过相关部门的批准，而且不得用于除几种特定的涉农建设之外的其他用途。然而，在农村集体土地上开发建设的小产权房却没有被纳入上述几种特定的涉农建设，不具有适法性。因此，小产权房的开发、建设与出售需要相关政府部门进行审核，并颁发证书以确认其所有权。综上所述，小产权房在我国还没有明确的法律地位，与其相关的法律规范之间存在一定的冲突与矛盾，这使得小产权房游走于法律边缘，没有明确具体的方案可解决小产权房纠纷。
图2
三、小产权房的困境
(一)小产权房的立法缺失问题
由上文对小产权房法律地位的分析可知，我国目前还没有出台一部具体规范小产权房的法律法规，这使小产权房的法律地位十分模糊，引起了社会各界对于小产权房是否合法的广泛争议。对小产权房相关的法律规定进行分析后发现，《宪法》与《民法典》物权编间接支持了小产权房的存在，说明了小产权房的存在符合宪法精神。然而，《土地管理法》却限制了小产权房的存在，这使小产权房确有违法之嫌。综上所述，虽然有些法律禁止小产权房的存在，但小产权房的存在得到了《宪法》的支持，这不仅为我国后续出台具体规范小产权房的法律法规提供了基础条件，而且也对填补我国小产权房的立法空白起到了重要作用。
(二)小产权房的权属登记问题
《民法典》第二百零九条规定，小产权房作为一种不动产，如果需要发生相应的效力，必须经过国家法定部门的相关登记。然而，小产权房的购买者大部分是城市低收入人群，并不是小产权房所在地的农村集体经济组织成员，而且我国出台的一系列政府规章规定了房屋登记机构不得为农村集体经济组织成员以外的其他人办理相关住房登记，这也将小产权房排除在房屋登记的范围之外。此外，根据政府发布的通知，若将农村集体土地转为国有土地，则必须经过法定的征收程序：通过其他方式进行转移的，不予登记发证；对于非法出租或出让集体土地的农村集体经济组织，不予登记发证；对于购买农村宅基地或者小产权房的城镇居民，不予登记发证。综上，在我国目前的社会形势下，小产权房无法进行权属登记，也不能发生法律效力。
(三)小产权房的买卖合同问题
对于确定小产权房买卖双方的权利与义务关系，小产权房买卖合同起着重要作用。但是学界对于小产权房买卖合同的效力认定意见不一，主要存在小产权房买卖合同有效说与无效说两种主张。前者认为，只要买卖双方在签订小产权房买卖合同时达成合意，则合同应当是有效的，这与其是否登记无关。后者认为，小产权房的买卖合同违反了《土地管理法》的强制性规定，应当被认定为无效。对比两种主张可以发现，小产权房买卖合同有效说与小产权房买卖合同无效说这两种主张都是不严谨的，对于小产权房买卖合同效力的认定应具体情况具体分析，既不能承认所有的小产权房买卖合同都有效，也不能对其全盘否定。因为有一些小产权房侵占了大量的耕地或者属于违章建筑，如果承认这些小产权房买卖合同有效，会使这种现象越来越普遍，最终破坏城市规划与农用耕地。然而，对于符合城乡规划的小产权房而言，如果对其全盘否定，则会破坏意思自治原则，使买卖双方在自愿原则下签订的交易合同效力无法得到保护。因此，在确定小产权房买卖合同效力时，应当全面考虑各种因素，对不同类型的小产权房买卖合同的效力作出不同的认定。
(四)小产权房的抵押问题
小产权房是一种不动产，如果进行抵押，则应该进行抵押登记，否则抵押权不成立。目前，城镇居民购买的农村集体土地之上的房屋无法进行权属登记，小产权房作为抵押物进行抵押时，也同样无法进行抵押登记。除此之外，物可以被分为流通物、限制流通物以及禁止流通物。能够进行自由流通的物原则上都可以进行抵押，限制流通物只有在法定条件下才可以进行抵押，而禁止流通物在任何情况下都不能进行抵押。由于小产权房的合法性目前并未得到法律的认可，其在市场上不能自由合法地进行流通，小产权房的抵押也会受到限制，从而影响抵押权人顺利实现其抵押权。因此，债权人一般不会接受用小产权房进行抵押的方式，这也导致小产权房无法发挥自身的经济价值。
(五)小产权房的拆迁安置补偿问题
社会各界对于小产权房面临拆迁是否可以获得拆迁安置补偿还存在分歧。在实际生活中，对于小产权房面临拆迁是否可以获得拆迁安置补偿的问题主要分以下两种情况进行处理。第一种情况：对于履行了房屋审批程序的小产权房而言，开发商或者乡镇政府在安置本乡镇居民的前提下一般会将多余的房屋对外出售，将房屋出售给城市居民或者不属于本乡镇的居民。在这样的状况下，政府对该集体土地进行征收或者拆迁时，只能对该土地的合法所有者即本集体的居民给予拆迁补偿。而小产权房的购买者只能根据与开发商签订的房屋买卖合同要求开发商返还其购房款，并没有索要房屋补偿金的权利。第二种情况：对于本身属于违章建筑的小产权房而言，国家会以与房屋拆迁管理相关的规章制度为根据，不会对作为违章建筑的小产权房给予任何形式的拆迁补偿。
(六)小产权房的继承问题
《民法典》第二百十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。然而，小产权房无法进行相关的权属登记，无法取得不动产权属证书，这使小产权房的物权流转一直处于不稳定的状态。因此，不仅购房者的权利无法得到保障，而且也导致一些小产权房继承问题的出现，对小产权房的继承造成了极大的妨碍。身为被继承人的购房者无法取得产权证书与土地使用权证书，没有具体的证据证明自己对小产权房享有所有权，故其继承人也无法按照继承法的有关规定取得小产权房的所有权，这侵犯了继承人与被继承人的一系列权利。
(七)小产权房的监管问题
从《关于金融促进节约集约用地的通知》中可以发现，小产权房不同于一般的商品房。对于小产权房的购买者，各金融机构不得向其发放住房贷款。换言之，产权房开发过程中所涉及的大量资金无法得到银行与政府的有效监管，这导致小产权房的开发商资质与实力难以保证，可能出现一些为了获取更大的利益而不惜偷工减料的开发商，其房屋质量及其相关的售后服务难以达标。除此之外，以预售方式出售的小产权房容易在开发建设过程出现资金不足的现象，导致工程无法继续进行。由于没有对购房者所缴纳的房屋预售款的使用进行监督，难以保证这笔款项的专款专用。如其被挪用，则会出现房屋无法按期交付甚至无法交付的情况，小产权房又没有明确的合法地位，最终会损害购房者的利益。
四、小产权房合法化的必要性与可行性
(一)小产权房合法化的必要性分析
1.小产权房合法化有利于缓解法律与规章制度的矛盾。
通过梳理我国关于小产权房的法律与规章制度可以发现，没有一部法律明确具体地说明小产权房的法律地位以及对小产权房问题的处理办法。政府仅出台了一些政策处理小产权房的纠纷，还没有形成正式的法律法规。正因如此，才让小产权房的法律地位比较模糊，使其处于“有规章却无法律”的尴尬地位。此外，人们对于涉及小产权房的相关规章制度相当关注。然而，相关规章制度的制定与出台却没有举办相应的听证会，没有听取小产权房利益相关者的意见，不符合法律的相关规定。综上所述，解决小产权房问题的关键是制定与出台相应的法律，使其具有明确的法律地位。只有这样，才能使小产权房有法可依。
2.小产权房合法化有利于缓解城市居民的住房压力。
我国城镇化进程的不断加快，促使越来越多的人口涌入城市，在城市中定居的越来越多，商品房的价格也随之越来越高。城市的中低收入群体仅仅依靠自己的收入买不起商品房，因而远离繁华的城市中心，开始向城郊转移。小产权房便宜的价格，使其成为一部分城市中低收入人群的首要选择，也使小产权房开始兴起。小产权房的出现不仅减轻了城市中低收入人群的生活压力，也保障了他们的生活质量，小产权房的合法化有利于缓解城市居民的住房压力。
3.小产权房合法化有利于完善农村社会保障制度。
与城市保障体系相比，农村保障体系更加不健全，尤其在住房保障方面。在我国经济不断发展的背景下，物价水平不断提高，而农村的养老保障体系尚未建成，农村人口不得不寻求其他方法保障生活。在小产权房出现后，越来越多的农村集体经济组织开始开发建设小产权房。通过出售小产权房，不仅使农村集体经济组织的成员获得收益，而且在小产权房交易过程中产生的相关税收也为农村社会保障体制的完善提供了资金支持。然而，由于小产权房模糊的法律地位，其目前还不能流入市场。因此，只有法律确定小产权房的合法地位，才能使小产权房进入市场，从而使农村社会保障体系进一步完善。
(二)小产权房合法化的可行性分析
1.在法律上的可行性。
目前，小产权房处于一种“违法而不违宪”的尴尬地位。《宪法》与《民法典》物权编中分别规定，国有土地与集体土地处于平等的地位，国家与集体的物权受法律保护。然而，《土地管理法》第八十二条与《城市房地产管理法》第九条却严格制约了集体土地的流转，也变相地制约了小产权房的流转。这显然与《民法典》第二百四十条所体现的宪法精神相冲突。因此，小产权房符合《宪法》的相关规定，可以以《宪法》作为其基础，制定具体的法律规范，使小产权房具有合法性。
2.在经济上的可行性。
首先，小产权房的出现不仅提高了农村集体经济组织成员的收入水平，保障了他们自身的生活，提高了农村集体经济组织成员的就业率，也为农村经济的发展带来了新的机会，为完善养老保障体系提供了资金。其次，小产权房的出现，增加了住房的供应，有助于稳定城市商品房等房屋的价格，对于促进社会经济发展发挥着巨大的推动作用。
3.在社会上的可行性。
对于农村集体经济组织的成员而言，开发建设小产权房会增加其收益，保障其生活；对于城市低收入群体而言，小产权房进入市场，会降低购房门槛，减轻他们的购房压力，也能加快城乡一体化进程。综上所述，小产权房的主要受益方是农村集体经济组织成员与城市低收入群体，他们对明确小产权房的合法地位持肯定态度，这也说明小产权房的合法化在社会上是具有可行性的。
五、小产权房合法化途径分析
(一)确定小产权房的合法性
在法治社会的背景下，有法可依是依法治国的必要条件。制定具体的法律规范是解决小产权房问题的首要措施。国有土地与集体土地处于平等的地位，这间接说明了建设在集体土地之上的小产权房应该与建设在国有土地上的房屋拥有平等的地位与相同的权利。目前，限制小产权房流通的主要法律是《土地管理法》。《土地管理法》严格限制了集体土地的流转，从而导致小产权房无法进入市场进行流通。这明显有违我国的宪法精神，所以有必要对其进行修改。除此之外，小产权房符合《宪法》的相关规定，可以以宪法作为其基础，制定具体的法律规范，确定小产权房的合法地位，减少对集体土地流转的限制，给予农村集体经济组织成员对集体土地使用权的完整权利。同时，还应该确定小产权房的具体主体。除此之外，对于国家征地补偿，也应该明确补偿标准。原则上，要维护农村集体经济组织成员的利益。只有这样才能使集体土地得到与国有土地平等的待遇，减少集体土地的流转限制，优化集体土地流转的配置，保护房屋所有权人对自有房屋所享有的一系列权利，从而使小产权房更加符合法律规定，使其具有合法性。
图3
(二)完善小产权房合同制度
关于小产权房的纠纷主要是小产权房买卖合同的纠纷。然而，针对这一合同纠纷，我国法院还没有明确统一的标准，这导致不同地区法院的处理结果各不相同。在司法实践中，法院对于一些小产权房纠纷案件，普遍参考我国现有的政策。然而，现有的政策大部分反对小产权房的流转，这导致小产权房买受人的利益受损，侵犯了其对小产权房享有的物权。因此，统一小产权房的裁判标准十分重要，应当对影响小产权房的各个方面进行全面的考虑，做到具体问题具体分析，完善小产权房合同制度，对不同类型的小产权房买卖合同效力作出不同的认定。
(三)分类对待处理小产权房
1.自有宅基地上的小产权房。
随着城乡一体化水平的不断提高，越来越多的农村人口向城市转移，并且有相当一部分人在城市中定居，这造成了一部分农村住宅的空闲，进而导致了宅基地的浪费。除此之外，宅基地的同村转让原则也是造成宅基地闲置的原因之一。农村集体经济组织成员基本上是一户一处宅基地，同村转让原则使宅基地失去了市场，从而造成了宅基地的浪费。应开放宅基地市场，减少对宅基地流转的限制，如取消宅基地同村转让的规定，使宅基地上的小产权房自由流通，使宅基地充分利用，尽快实现城乡一体化。
2.符合城市规划的小产权房。
符合城市规划的小产权房应该进入房地产市场。一方面，符合城市规划的小产权房可减轻城市低收入群的购房压力，满足他们的住房需求，保障他们的基本生活；另一方面，小产权房进入房地产市场不仅会抑制现有房价的不合理上涨，而且也会向政府提供税收，增加政府的财政收入。
3.不符合城乡规划以及侵占农耕地的小产权房。
我国除存在以上两种较为普遍的小产权房外，还存在一些占用农耕地与违反城市总体规划的小产权房。这类小产权房是明显违反法律规定，还会阻碍社会发展。因此，政府需要对此类小产权房进行坚决查处。对于侵占农耕地的小产权房，除追究侵占人的相关责任外，还应对被侵占者进行补偿。
(四)规范农村土地流转制度
1.规范农村集体土地交易主体。
在我国目前的农村土地流转制度下，农村集体经济组织所有的集体土地流转受到较大的限制，无法达到自由流通的程度。农村集体经济组织所有的集体土地只能在国家、集体以及农村集体经济组织成员之间进行流转。限制集体土地的流转，虽然保护了农耕地，却侵犯了农村集体经济组织成员对其土地的物权。此外，农村集体土地所有权不明确是导致小产权房出现纠纷的重要原因。若无法在源头上把握土地的所有者，经过多次流转后，土地的所有者会越来越模糊，这会制约小产权房的市场化流转。因此，规范与明确农村集体土地交易主体非常必要。
2.完善农村集体土地转让登记制度。
目前，农村集体土地的转让登记十分困难。除了法律之间的冲突外，农村集体土地转让登记制度的不完善也是重要的影响因素。完善农村集体土地转让登记制度，需要对农村集体经济组织内部成员进行严格的审核与认定，不可以全盘否定，也不可以全部同意。对于不具备资格的成员，不予进行土地的转让登记。逐渐完善农村集体土地的转让登记制度，进而使符合土地转让资格的小产权房得以登记，使其更好地流通。
3.完善集体土地的评估制度。
健全与完善的土地评价体系对于保障土地交易双方的利益有着十分重要的意义。然而，法律对于集体土地流转的限制使评估集体土地资产价值的机构越来越少，无法对集体土地进行合理定价，不能保证集体土地的资产价值得到最大利用。缺少对集体土地的评估也会使建设在集体土地之上的小产权房价值无法得到准确的定位，使其不能进行合理定价，对其流转也会造成一定的影响。完善集体土地的评估制度是规范小产权房流转的重要措施，应该建立具体明确的标准，准确地评估集体土地以及小产权房的价值。
图4
(五)加快政府部分职能转变
除法律不明确外，我国的城乡二元土地制度也是制约小产权房流转的重要原因。我国当前的土地一级市场被政府管制与垄断，这是政府财政收入的主要来源，但也限制了大部分小产权房的流通，导致小产权房的买卖双方对于小产权房所享有的权益无法得到切实保障。若想要解决小产权房的问题，则不能仅仅提高征地的补偿标准，还需要进行必要的土地改革，适当减少政府对于土地市场的监管，解除对土地市场的垄断。这也要求地方政府加快职能转变，优化政府的组织结构，从而使土地市场在一定程度上得到开放，实现集体土地的市场化，使小产权房可以进入市场进行流通。
结语
小产权房符合农村集体经济组织成员与城市低收入人群的利益，得到了较大程度的社会认同。为了将小产权房更好地加以利用，需要制定具体的法律规范明确小产权房的合法地位。政府部门也应从规章制度上对小产权房进行规范，放宽小产权房市场，使其可以如商品房般进行自由流通。小产权房问题的解决不仅会使集体土地流转更加规范，使集体土地得到更为合理的运用，而且有利于我国乡村振兴战略的实施，使党的十九大精神得到更好的落实。
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