房产——部分继承人出卖继承共有房屋签署合同效力纠纷

原告诉称
    张某良、张某奇向本院提出诉讼请求：1.依法判决位于房山区A村东数第一间平房一间及独立院落归二原告所有；2.要求孙某将案涉房屋恢复原状。
    事实与理由：二原告之父张父、之母张母共育子女三人，即张某良、张某奇、张某刚。1974年4月8日父张父因兄弟分家分得A村房屋三间，其中包括A村南头一间平房及独立院落（简称涉案房屋）。原告之父张父于1978年11月23日去世，母亲张母于1983年2月24日去世，父母生前均未留遗嘱，其遗产即三间房屋由张某良、张某奇、张某刚共同继承，三人共同管理、使用。
    1986年张某刚将二间北房卖出，2013年张某刚将南头一间房屋及院落（即涉案房屋）出租。张某刚于2005年12月离婚，被告张某君系张某刚之子。张某刚因病于2015年6月12日去世。在本案审理中，依孙某提交的证据，原告才发现案涉房屋已无房顶，原告认为系孙某故意拆除，要求孙某恢复原状。

    被告辩称
    张某君辩称：案涉的一间房屋我不知道对其有无继承权，如果有，我放弃继承，我放弃对张某刚所有遗产的继承权。我不在村内居住，我不了解案涉房屋的具体情况。我父亲张某刚与孙某签的协议我不清楚，我与孙某签协议的本意是放弃张某刚的所有遗产。
    孙某述称：第一，就法定继承来说，本案已超过最长20年的诉讼时效。第二，从张某刚去世来讲，也超过3年的诉讼时效。第三，诉争房屋已经灭失，无法继承，应予驳回。第四，张某君和孙某签署的契约，该买卖行为有效，张某良、张某奇无权再向孙某主张返还房屋。第五，张某良、张某奇、张某君的户口均不在本村，也不在案涉房屋的宅院，不能继承宅基地。第六，张某良、张某奇主张张某君未经同意出售房屋，是三人内部关系，不能对抗善意第三人。第七，张某君处理案涉房屋在先，放弃继承在后，其放弃继承的行为无效，我认为其故意逃避责任。另，房屋系自然坍塌，不是孙某故意损坏。

    法院查明
    张父与张母育有长女张某良、次女张某奇、长子张某刚。张某刚于2015年6月去世，张父、张母早于张某刚去世。张某君系张某刚之子，张某刚于去世前已离婚。房山区A村东数第一间平房（位于孙某家南侧）为张父经分家所得。
    2006年，张某刚向孙某借款2万元。
    2013年3月29日，张某刚（乙方）与孙某（甲方）签订《协议》一份，约定1.今有甲方租用乙方在新农村南头的宅院，租期为5年，租金为每年壹仟元，2.租期内甲方在保留原有房屋的情况下，可以进行建筑，3.……，4.在租期内，如遇国家征地或改造，乙方对甲方所建房屋设施进行原价补偿后，所有其它补偿一切归乙方所有，……。
    2017年4月4日，孙某（甲方）与张某君签订《契约》，载明：因张某刚生前与孙某之间的协议（复印件附后），将到期，并且张某刚生前从孙某手中借了贰万元（借条复印件附后），由于二人生前的协议与债务关系，经孙某与张某刚之子张某君协商，达成解决办法，一、甲乙双方确认张某刚生前欠孙某贰万元本金，连本带利共计叁万元，并且甲方对张某刚的房屋所在地投资建筑费用为叁万陆仟元整，二、经甲乙双方协商，乙方将A村南头的房屋、宅院卖给甲方，用以偿还乙方父亲所欠甲方的债务。
    张某良、张某奇主张孙某不构成善意取得，张某刚与原告是前后邻居，孙某了解原告的家庭情况以及房屋归属情况，张某刚去世后，2016年11月，原告找到孙某，协商《协议》事宜，提出要翻盖房屋。另，张某良、张某奇主张，据张某刚陈述，其已向孙某归还1.5万元，仅欠0.5万元，且房屋所在宅基地使用权价值较高，房屋及院落的价值远远高于所抵债务，以房抵债的对价明显不合理。孙某主张张某良与张某奇于2017年5月1日之后找其商谈，此时其已与张某君签订《契约》。

    裁判结果
    一、位于北京市房山区A村东数第一间平房一间由张某良、张某奇继承；
    二、驳回张某良、张某奇的其他诉讼请求。

    律师点评
    继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。张父与张母去世后，张某良、张某奇未明确表示放弃继承，视为接受继承。张父与张母的遗产即案涉房屋未进行分割，一直处于继承人共同共有状态，对于共有房屋的分割，不适用诉讼时效制度。因此，孙某主张张某良、张某奇的起诉超过诉讼时效，无法律依据，法院不予认可。
    孙某与张某良、张某奇原为前后邻居，孙某在明知案涉房屋可能存在其他权利人的情况下，仍直接与张某君签订以房抵债的《契约》，不应认定孙某受让该房屋时是善意，故在案涉房屋权利人张某良、张某奇未同意的情况下，张某君将案涉房屋转让给孙某的行为应属无效。现张某刚已去世，张某刚的继承人张某君放弃继承，故案涉房屋应由张某良、张某奇继承。该房屋虽已无房顶，但并未灭失，孙某主张该房屋灭失故无法继承的主张，法院不予采纳。