购房合同解除，买方能否主张房屋增值损失

原告诉称
    H公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令张某红继续履行双方于2016年6月14日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，要求张某红继续办理按揭贷款手续；2、要求判令张某红支付逾期付款违约金，以逾期应付款为基数，按照每日万分之一的标准计算自2016年6月14日起至按揭手续办理完成之日止。
    事实和理由：H公司与张某红于2016年6月14日签订《北京市商品房预售合同》。合同明确约定付款方式为银行按揭付款，买受人应当在本合同签署当日向按揭银行提供符合按揭贷款银行要求的，办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，并向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请。但张某红一直以各种理由推脱，拒绝办理按揭。
    依合同约定：买受人未能在上述期限内提供全部贷款申请材料及缴纳相关费用的，则视为买受人逾期付款。迄今为止，H公司己经多次以各种方式催促，但张某红仍未办理。其行为己经构成逾期付款，应当承担违约责任。依照合同约定：买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。
    综上所述，请法院判令张某红继续履行合同义务，提供办理按揭的全部申请材料，办理按揭，同时支付违约金，维护H公司的合法权益。

    被告辩称
    张某红辩称，不同意继续履行合同，H公司的房屋不符合合同约定，构成根本违约，导致我的合同目的无法实现。不同意支付违约金，H公司违约在先。我要求解除合同，并要求H公司赔偿损失，返还购房款。
    张某红向本院提出反诉请求：1、要求判令解除H公司与张某红之间的《北京市商品房预售合同》；2、要求判令H公司退还张某红购房款3340105元，并按照购房款的30%赔偿损失。
    事实和理由：2016年6月14日,双方签订购房合同，按照合同条款买受人应当在合同签署当日向银行提供全部申请资料，事实是因H公司原因，签订合同的时候该商铺不具备贷款条件。我原签订认购书全款购买一间东南向把角商铺，但H公司的销售人员极力夸大商铺的升值空间，鼓动我贷款购买两套商铺，我最终放弃全款购房折扣及初始购买意愿，签约贷款购买了相邻的两间商铺。
    签约后，我按照H公司要求提交了全套贷款资料，但是直至2017年10月下旬，我接到H公司电话通知才知道，商铺刚刚才具备贷款条件，此时已经是签订合同一年以后，距交房时间仅一个月左右了，而此时政策发生了变化，批贷苛刻，利率上调，且H公司约定的原贷款银行招商银行因H公司原因拒绝合作，后变更为工商银行，但是我早已递交的贷款资料却不知去向。据我了解情况，整个商铺最早的批贷手续也是在交房期到后的1个多月。
    综上，并非我不配合递交贷款资料，而是H公司原因导致贷款时机延误，H公司违约在先。我认为H公司的宣传单内容具体确定，对合同订立的房屋价格确定有重大影响，应当视为合同内容，H公司不能按照约定交付商铺，属于违约。因H公司的违约行为导致我签订合同的目的无法实现，依照《中华人民共和国民法典》相关条款，我有权解除合同。H公司履行合同义务不符合合同约定，应承担违约责任，赔偿我的损失。我购买涉案商铺导致资金被占用，丧失其他投资机会，并且涉案商铺购买至今也有升值，据中介公司和商铺邻居反映，H公司私下操作加价转让屡见不鲜。
    依据《中华人民共和国民法典》相关规定，H公司应赔偿我合同履行后可以获得的利益，商铺升值利益作为可得利益属于我的损失，H公司应予赔偿。另外，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定，经营者提供商品有欺诈行为，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品价款的三倍。我认为，H公司有意虚假宣传，欺诈我签订购房合同，主观上有极大的恶意，我作为普通消费者损失惨重，H公司除了赔偿我损失，还应承担惩罚性违约责任，我酌情主张H公司按照确定的损失数额增加赔偿30%。
    我基于经营目的购买涉案商铺，因H公司的违约行为导致合同目的无法实现，现依法请求解除合同，请法院予以支持，并考虑我的巨大损失以及H公司的欺诈故意，判令H公司承担相应的违约责任，维护我的合法权益。
    针对张某红的反诉请求H公司辩称，同意解除合同，不同意退还购房款，要求张某红依照合同承担违约责任。合同约定买受人在办理银行贷款手续之前要求终止合同的，买受人所交的款项不予退还。合同明确约定张某红应该在合同签署之日支付首付款，剩余贷款以按揭方式支付，但是张某红一直没有办理按揭，逾期180天。按照合同约定，张某红已经违约，H公司不能继续售卖房屋，也不能获取尾款，给H公司造成了巨大的损失，因此要求张某红承担违约责任，已收取的房款作为违约金。

    裁判结果

    律师点评
    2016年6月14日，H公司（出卖人）与张某红（买受人）签订编号为XXX《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》。
    双方当事人有争议的事实有：
    一、双方对张某红未成功申请银行贷款的原因存在争议。H公司称贷款银行为中国工商银行，申请材料根据银行要求提供，目前H公司与张某红未就贷款银行达成一致意见，其在2017年底可以办理贷款时通过电话和邮寄方式向张某红通知过办理贷款，张某红以其不在北京或房屋不符合交付条件为由拒绝办理贷款。关于H公司通知张某红办理贷款的事实，H公司未提交证据予以证明。
    张某红称在签订《北京市商品房预售合同》时H公司不具备贷款条件，双方曾协商一致确认贷款银行为招商银行、兴业银行，后H公司变更贷款银行为中国工商银行，在确定中国工商银行后，H公司仍不具备贷款条件。同时，张某红称其提交过办理贷款所需的材料，包括身份证、工作证明、收入证明、独立购房证明，并按照H公司的要求在H公司具备贷款条件后提供银行流水。张某红称其在2017年底得知恒兴盛出售的商铺陆续具备贷款条件，其在2018年夏天接到过恒大住宅楼销售通知要求配合办理手续，但未接到H公司的正式通知，后因1号房屋现状、商街现状与合同约定不符，其拒绝办理贷款。
    综合双方意见，通过H公司陈述，可以认定1号房屋可以办理贷款的时间为2017年底。
    二、张某红称1号房屋价款高于周边其他房屋。对此，张某红申请证人李某、牛某出庭作证。李某称其购买了地下二层2042号房屋，销售人员推荐购买6米层高的房屋，4米层高的房屋与6米层高的房屋每平方米价格相差2万-3万元。牛某称销售房屋时宣传购买6米层高的房屋可以加盖二层，但是后来在已经装修的业主商铺上张贴告知书明确不允许一层改二层，这样的话6米层高的房屋单价偏高。H公司不认可证人证言的真实性和证明目的，称房屋价格是根据房屋所在的地段、商铺的功能确定的，并非依照一层改二层确定的。
    三、双方对1号房屋是否具备交付条件存在争议。H公司称1号房屋具备交付条件，但因张某红未办理收房手续，未办理银行贷款，故未向张某红交付房屋。张某红称因1号房屋尚未达到交付的标准，未提供收房所需的相关文件，故其未收房。对此，H公司提交《建设工程规划核验（验收）意见》复印件、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》证明1号房屋所在工程于2017年11月10日经过规划核验（验收），于2017年12月18日竣工。H公司称《建设工程规划核验（验收）意见》原件在公司总部。张某红称《建设工程规划核验（验收）意见》的真实性无法确认，该工程的竣工验收条件与H公司应当交付房屋的条件标准是不同的，称《北京市商品房预售合同》中第13条约定的市政基础设施市政基础设施上水、下水没有达到要求，商铺有电但是不达标不能用，供暖设施仍在改，1号房屋应该是带燃气的，但是合同中没有写，没有电话和有限电视。

    裁判结果
    一、解除原告（反诉被告）H公司与被告（反诉原告）张某红于二〇一六年六月十四日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；
    二、原告（反诉被告）H公司于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）张某红购房款三百三十四万零一百零五元；
    三、驳回原告（反诉被告）H公司的其他诉讼请求；
    四、驳回被告（反诉原告）张某红的其他反诉请求。

    律师点评
    双方当事人在平等、自愿的基础上共同订立《北京市商品房预售合同》，且无违反法律的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张应当提供相应的证据予以证明，否则应当承担举证不能的法律后果。
    本案中，张某红已明确表示不再继续履行合同，并反诉提出解除合同，H公司亦同意解除合同并放弃继续履行合同的诉讼请求，双方已丧失继续履行的合同基础，法院准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。综合查明的事实，就双方存在争议的焦点问题作逐一分析：
    一、关于张某红逾期未支付剩余房款的行为是否构成违约。首先，根据审理查明的情况，H公司与张某红签订的《北京市商品房预售合同》约定，买受人应在合同签署当日向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，并向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请。买受人未能在上述期限内提供全部贷款申请资料及缴纳相关费用的，则视为买受人逾期付款。客观上，根据交易惯例，在合同签订当日办理按揭贷款条件尚不成立。即使张某红于合同签订当日提交了全部办理按揭贷款所需材料、缴纳相关费用并向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，合同签订当日银行亦无法批贷。法院认为，张某红未在合同签订当日办理银行按揭贷款的行为不构成违约。
    其次，我国《民法典》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
    本案中，根据现有证据，房屋于2017年底才具备办理贷款的条件。根据《北京市商品房预售合同》约定，房屋交付时间为2017年12月31日之前。据此，H公司应当交房的时间和房屋可以办理按揭银行贷款的时间均为2017年底。H公司主张其在2017年底通过电话和邮寄方式向张某红通知过办理贷款事宜，但H公司未提交证据予以证明，对此不予采纳。张某红自认其在2018年夏天接到过恒大住宅楼销售通知要求配合办理手续，据此可以认定张某红于2018年夏天知晓房屋可以办理按揭贷款，在此之前张某红未办理按揭贷款亦不构成违约。
    再次，关于张某红在2018年夏天接到房屋可以办理按揭贷款的通知后，未及时办理贷款的行为是否构成违约。根据双方权利义务履行情况来看，张某红主张其未办理按揭贷款系房屋存在质量瑕疵，不符合使用条件，并认为H公司存在虚假宣传，然而，在H公司未实际向张某红交付房屋，张某红未收房的情况下，房屋的质量风险尚未转移至张某红。在此情况下，张某红向H公司主张物的瑕疵担保责任缺少事实依据。张某红以上述理由进行抗辩的意见，不予采纳。据此，张某红逾期未付尾款、并未办理贷款手续构成违约。
    二、关于H公司未按期交房是否构成违约的问题。我国《民法典》第六十七条规定，“当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”H公司与张某红所签订的合同系《北京市商品房预售合同》，在预售的前提下，买受人是先履行方，依照合同约定应当先行支付合同价款。根据《北京市商品房预售合同》约定，在合同约定交房之日，买受人的银行贷款申请手续未经银行批准的，交楼期限顺延。即在张某红未交纳剩余房款的情况下，H公司有权迟延交房。据此，H公司未交房的行为不构成违约。