抵押物转让行为的法律效力

抵押物转让行为的法律效力
《物权法》规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《物权法》本身规定的是“不得转让”，这一规定是管理性的禁止性规范。违反管理性的禁止性规范，不必然导致合同无效或者不成立。至于买受人所受到的损失，可以基于出卖人的过错，要求其予以赔偿。
未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的合同是否有效
案件基本信息
1.裁判书字号
河南省济源市中级人民法院（2010）济中民三终字第74号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：赵小
被告（被上诉人）：李平
基本案情
位于济源市某小区22号楼东户和22号楼西户的房屋未取得房屋所有权证书。2006年3月5日，赵小、李平联签订购房协议，约定：甲方（李平）同意将该小区两套独院房售给乙方（赵小），两套房屋共计价款33万元整，乙方先支付甲方3万元定金，甲方先办理土地使用证，乙方在2006年6月底之前把余款交清，甲方再把土地使用证交给乙方。赵小于协议签订当日交给李平定金3万元找到李平，向李平交款时，李平称土地使用证正在办理，未办成以前不收取房款。后赵小在两个车库上安装了卷闸门。2008年3月3日，赵小向济源市人民法院提起诉讼，请求判令李平双倍返还定金60000元、赔偿房屋增值损失300000元、租房损失8000元，同年5月5日开庭时，李平辩称其妻子欲将该房卖与亲戚，不同意其其卖房，其元权处分夫妻共同财产。2008年8月7日开庭时，称该两套房屋是彭彦青、卢素贞的，受其二人委托向赵小出售该两套房屋，因其不愿意牵涉朋友及亲戚（彭彦青系李平姐夫），在原来开庭时作了虚假陈述。原审法院追加卢素贞、彭彦青为第三人参加诉讼，卢素贞、彭彦青述称其二人是房屋的所有权人，其从未委托李平出售房屋。彭彦青、卢素贞述称其二人是房屋的所有权人，其从未委托李平出售房屋。彭彦青、卢素贞述称其二人是房屋的所有权人，其从未委托李平出售房屋。彭彦青、卢素贞分别持有济国用（2007）第F002号、济国用（2007）第F003号土地使用权证（登记日期为2007年4月10日）。在诉讼期间，赵小于2009年4月21日收到李平退还定金3万元。法院委托济源阳光资产评估有限公司评估，该公司作出司法鉴定检验报告书：在鉴定基准日2008年4日，22号楼东、西户房地产的鉴定价值为1225800元，东户、西户鉴定价值均为612900元。赵小支出鉴定费10000元。
案件焦点：房屋买卖合同订立时未办理房屋产权登记，买受人善意购买房屋，后办理了房屋产权登记，登记的产权人不是出卖人，房屋买卖合同是否有效。
法院裁判要旨
河南省济源市人民法院经审理认为：根据本案查明的事实，赵小、李平于2006年3月5日签订协议处分的两套房屋的所有权人分别是彭彦青、卢素贞，李平对两套房屋不享有所有权，亦无处分权。根据《合同法》第五十一条之规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，李平处分原审第三人彭彦青、卢素贞的财产，事后未得到原审第三人的追认，也未在处分财产后取得处分权，该处分行为无效。因此，赵小与李平签订的购房协议为无效协议。李平辩称其是受卢素贞、彭彦青的委托出售房屋，卢素贞、彭彦青并不认可，李平也未提供证据证明，对其辩称意见不予采信。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，无效合同双方当事人的缺失。赵小、李平所约定的定金3万元，是为确保合同的履行而设定的债权担保，定金之债从属于主合同之债，本案中，由于主合同无效，主合同约定的债权担保，定金之债从属于主合同之债，本案中，由于主合同无效，主合同约定的定金不产生法律规定的定金效力，李平应返还收取赵小的定金3万元，但赵小要求双倍返还定金，于法无据，不予支持。李平在并不享有本案所涉房屋所有权的情况下，与赵小签订协议，对房屋所有权进行处分，导致协议无效，应承担缔约过失责任。关于李平承担责任的范围，应限于赵小信赖利益的损失，即赵小因信赖合同的有效而履行，在订立和履行合同中所支出的各种费用和代价。本案中，应包括赵小交付的定金3万元及李平占有该款项期间（2006年3月5日至2009年4月21日）的利息。赵小要求李平支付房屋差价损失，因该损失并非赵小在订立和履行协议时所实际支出的费用，赵小的该项请求，无法元据，不予支持。关于赵小主张的租金8000元，因其提供的证据不能证明其主张，且李平及卢素贞、彭彦青均不认可，故对该项请求不予支持。庭审中，卢素珍、彭彦青以赵小主张的租金8000元，因其提供的证据不能证明其主张，且李平及卢素贞、彭彦青以赵小侵犯其财产权为由要求赵小拆除卷闸门，该请求与本案不属同一法律关系，法院不予涉及，卢素贞、彭彦青可另行主张。综上，李平应返还赵小定金3万元并支付利息（从2006年3月5日至2009年4月21日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
赵小持原审起诉意见提起上诉。
河南省济源中级人民法院经审理认为：李平与赵小签订房屋买卖协议时，房屋尚未办理土地使用权证和房屋所有权证，李平也未告知赵小其不是房屋的所有权人，赵小有理由相信李平有处分房屋的权利，是善意的合同相对人，双方签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。后作为合同标的物的两套房屋办理了土地使用权证，登记的使用权人为卢素贞、彭彦青。李平已不能向赵小履行合同，应当双倍返还赵小定金6万元，扣除李平已返还的3万元，应当再返还赵小3万元。根据李平与赵小签订买卖协议后房屋市场价格上涨的实际情况，参考本案所涉的两套房屋的鉴定价格等因素，二审法院认为，赵小要求李平赔偿损失30万元，属合理请求，应当予以支持。赵小要求李平支付租金8000元，赵小未提供租赁合同、租金收据，仅凭证人证言不足以证明其租赁房屋、支付租金的事实，故对其要求支付租金的请求，不予支持。原审判决处理不当，本院据实予以纠正。
本案主要涉及合同效力争议
一审法院以李平出售给赵小的房屋属彭彦青、卢素贞所有，李平无权处分为由认定房屋买卖合同无效。二审法院以合同订立时房屋未依法登记和买受人善意为由认定合同有效。
邹超律师认为：关于无权处分的人与他人签订的合同（以下简称无权处分合同）的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十一条进行了如下规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的情况下合同的效力，合同法未进一步明确规定，目前存在较大争议，主要有以下几种观点：第一，无效说。其理由主要是，《合同法》第一百三十一条第一款规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”无权处分行为违反该规定，应为无效。《合同法》第五十一条规定，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，无权处分合同有效；换言之，未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的，合同应为无效。第二，有效说。《合同法》第一百三十二条第一款的规定不是效力性强制性规定，不能认定违反该规定的合同为无效。《合同法》第五十一条只是规定了无权处分人与第三人签订合同有效的情形，即经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效，但并未规定未经权利人追认或者处分人事后未取得处分权的无权处分合同无效。根据《合同法》第五十一条的规定反义解释未经权利人追认或者无处分 权的人订立合同后未取得处分权的合同无效，没有法律依据。
律师赞同有效说。因为，合同是当事人意思表示一致的结果，体现的是当事人向对方作出的自己保证履行合同约定的某项义务（基于此享受某项合同权利）的承诺，诚实信用是合同法基本原则，背信弃诺的行为应当依法承担约定的或者法定的违约责任。无权处分行为，可能因物权权利人拒绝交付导致合同无法履行，在此情况下，无权处分行为人理应承担履行不能的违约责任；相反，如果认定合同无效，守约方无法依照合同约定追究违约方双倍返还定金或者约定的违约责任；相反，如果认定合同无效，守约方无法无法依照合同约定追究违约方双倍返还定金或者约定的违约金等责任，对违约方更有利，不仅不利于倡导诚实信用之风，而且处理结果很不公平。无权处分合同在无权处分人和物权权利人之间产生侵权法律关系（无处分权人与他人恶意串通，处分他人的财物的，应依照《合同法》）第五十二第二项的规定，认定合同无效，买受人也是侵权责任人）。根据《物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，物权权利人有权追回合同标的物；但受让人依法取得标的物的物权的，原物权权利人可以向无权处分人请求赔偿损失。在物权权利人追回合同标的物的情况下，受让人可以依照《合同法》第一百五十条的规定，追究无处分权人的权利瑕疵担保责任。
鉴于目前对于未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的情况下合同的效力尚存争议，二审法院以合同订立时房屋未依法登记和买受人善意为由认定合同有效，更具有说服力，判决结果更为合理。