商品房销售合同

发布日期：2013-03-26 作者：陈杰律师

【案情简介】原告刘颜武诉称：2012年2月26日，原告刘颜武与被告李学义签订了购房协议1份，当天原告即付清了全部购房款，2012年5月份，原告所购买的新房下的涵洞就出现了塌方，已危及到房屋的主体结构的安全，致使原告已装修快结束的房屋无法居住。经原告多方查证，发现被告所售房屋无任何合法手续，不能办理房屋所有权证书。现诉至法院请求判令：1、确认原被告于2012年2月26日签订的购房协议无效。2、判决被告返还原告购房款139000元。3、判决被告从原告付款之日起至被告退款之日止按月息2分向原告支付利息。4、本案诉讼费用由被告承担。被告李学义辩称：2010年7月份之前，巩义市夹津口镇丁沟村民委员会在罗汉寺河道修建涵洞，造出了一片空闲地，拟建万泉商业区，遂与被告签订了承建万泉商业区房屋建筑施工合同，被告作为承建方按照丁沟村民委员会设计规划和施工要求施工，在开挖基础时发现建筑物处在河道涵洞上，认为一旦涵洞发生塌陷将造成建筑物出现质量问题，在被告提出终止施工合同时，丁沟村民委员会承诺如果涵洞出现问题引起的房屋发生质量问题造成损害，一切损失由丁沟村民委员会承担全部责任，与被告无任何责任，遂与被告又签订了1份补充协议，之后被告按照丁沟村民委员会的开发计划和工程要求严格施工，2011年初万泉商业区竣工，被告按照丁沟村民委员会的安排将该商业区出售给用户。2012年2月26日原告和丁沟村民委员会签订了购房协议，该协议第7条明确约定：“本楼房下边的涵洞如果塌方和流水堵塞，由丁沟村委负责维修和处理。”第8条约定，“本楼房出现任何问题，由承建方负责维修和处理。”2012年5月汛期，河道涵洞发生塌陷，其上面的房屋出现微动裂缝问题。被告仅是建筑施工方，丁沟村民委员会作为开发方，应当承担原告房屋损害的补偿责任。另办理房产证系丁沟村民委员会的义务，与被告无关。故被告认为应当由丁沟村民委员会对原告承担责任，请求驳回原告对被告的诉讼请求。
【法院认定】巩义市夹津口镇丁沟村民委员会曾在本村罗汉寺河道修建涵洞，填平之后形成一片空闲地，让李学义修建二层商住楼。2010年7月13日，被告李学义和巩义市夹津口镇丁沟村民委员会签订合同1份，主要约定，为加快丁沟村新农村建设步伐，合理利用治理河道所开发出来的土地，由被告李学义承包建设丁沟村集贸市场，一、巩义市夹津口镇丁沟村民委员会负责划定施工范围。二，巩义市夹津口镇丁沟村民委员会确保李学义的施工环境，包括民事方面、国土、城建、税务及一切上级职能部门的罚款，全部由巩义市夹津口镇丁沟村民委员会承担。巩义市夹津口镇丁沟村民委员会保障李学义施工期间的水电路畅通，如有意外情况影响工程开展，损失由巩义市夹津口镇丁沟村民委员会承担。三、李学义承担砖、灰、砂、脚手架等建筑施工的全部投资，并按实际测量工程占地面积交纳费用，作为补偿村委开发市场的前期投入。四、李学义保证工程在2010年12月31日前竣工，工程竣工后由李学义负责销售，巩义市夹津口镇丁沟村民委员会全力配合，不得干涉销售。五、此合同一式两份，双方各执1份，签字盖章生效。该合同由被告李学义签名，并加盖有巩义市夹津口镇丁沟村民委员会的公章。合同签订后被告李学义承建了19套房屋，每套上下二层，其中在涵洞上共建了6套，有5套出现了裂缝。2010年9月15日在挖地基时，巩义市夹津口镇丁沟村民委员会和施工方李西超签订协议1份，主要约定，经双方协商同意，基础深度为3米，2米以下素土压实，1米以上为三七土，压实，基础下边的水洞出现任何问题由丁沟村委负责承担，施工方无任何责任。2010年7月14日，李学义交给巩义市夹津口镇丁沟村民委员会50000元，2011年5月6日，被告李学义又付给巩义市夹津口镇丁沟村民委员会60000元，二次共计110000元，巩义市夹津口镇丁沟村民委员会收款后给被告李学义出具有收据2份，收据上分别加盖有巩义市夹津口镇丁沟村民委员会和巩义市夹津口镇丁沟村民委员会财务专用章，并注明系李学义集贸市场规划前期工程开发费。 2012年2月26日，原告刘颜武与被告李学义签订了购房协议1份，主要约定，由原告刘颜武购买巩义市夹津口镇丁沟村万泉商业区从北往南数第9号房屋，建筑面积186平方米，总价款139000元。在购房协议签订后，买受方若撤销本次认购，出售方有权扣除买受方全部认购金作为违约金，本房由出售方另行销售。买受方在本购房协议约定范围内，若未按选择付款方式规定日期内缴纳余款，视为放弃购买权，出售方有权自行处理该房，认购金不予退返。交房日期为2011年元月31日，若延期交房，出售方按总房款的万分之五按延期天数支付给买受方。该购房协议第7条约定，“本楼房下边的涵洞如果出现塌方和流水堵塞，由丁沟村委负责维修和处理。”第8条约定，“本楼房出现任何问题，由承建方负责维修和处理。”该协议由原告刘颜武与被告李学义签名，巩义市夹津口镇丁沟村民委员会也在该购房协议上加盖了公章。购房协议签订的同日，原告刘颜武转账给被告李学义指定的郜舒晓银行卡上139000元，李学义并将万泉商业区第9号房屋交付给原告，原告遂进行了装修，在装修过程中，房屋出现了裂缝等质量问题，原告遂诉至本院。同时查明：丁沟村万泉商业区房屋在建设时没有办理土地、规划、施工等任何合法手续，被告李学义在承建丁沟村万泉商业区房屋时没有取得建筑企业施工资质证书。
【法律分析】被告李学义承建的巩义市夹津口镇丁沟村万泉商业区，因没有办理相关土地、规划、施工等合法手续，故2012年2月26日原告刘颜武与被告李学义签订的购房协议违反法律强制性规定，无效。购房协议被确认无效后，依据法律规定，双方应相互返还财产，故对原告请求被告李学义退还房款的诉讼请求，本院予以支持。因被告李学义明知自已承建的房屋没有取得相关合法手续，仍与原告签订合同予以出售，故应当承担全部责任，对原告因此所受到的购房款利息损失，被告李学义应当按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率进行赔偿，原告要求按月息2分进行赔偿，因其提供证据不足，本院不予支持。因购房协议由原告与被告李学义签订，房款由被告李学义收取，故被告李学义应当承担退还房款的责任，被告李学义辩称应当由巩义市夹津口镇丁沟村民委员会对原告承担责任的理由不成立，本院不予支持。

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