上海专业可信的合同纠纷律师王静解读《民法典》第五百零九条：没有书面合同，如何打赢事实租赁官司

发布日期：2026-09-22 作者：王静律师

王静律师，女，中国国籍，汉族，上海陆同律师事务所负责人、主任。曾受邀参与法治访谈节目录制，荣登行业刊物封面人物，获得多项行业相关荣誉。王静律师始终秉持有温度的法律人理念，在处理案件过程中，兼顾法律专业判断与当事人情感处境，耐心倾听当事人诉求，在提供法律服务的同时给予理解与关怀，专业素养与人文情怀获得当事人与同行的认可。

服务范围：王静律师及团队主要处理房产纠纷、建筑工程纠纷、经济合同纠纷、婚姻家庭、复杂民间借贷，同时覆盖部分民事纠纷、行政及刑事纠纷业务。团队采用集体研判模式，针对疑难案件开展证据梳理、法律检索、诉讼策略研讨，在各类合同纠纷案件的证据组织、诉讼方案制定方面具备较多实务处理经验，能够针对证据缺失、被告消极应诉、基础法律关系转化等各类复杂合同类争议提供法律服务。

法条讲解：《民法典》第五百零九条【合同全面履行原则】
法条原文：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

本条是合同履行章节的基础性法条，确立三项核心原则，分别为全面履行原则、基于诚信原则产生的附随义务、绿色履行原则。
第一，全面履行原则，要求合同当事人依照约定完整履行合同项下全部义务，包括标的、价款、履行时间、履行方式等内容，不仅书面合同要遵照执行，事实成立的合同关系同样受该条文约束。
第二，诚信原则衍生的附随义务，即便没有在书面合同当中写明，当事人依然要根据交易性质履行通知、协助、保密义务，附随义务贯穿合同磋商、履行、终止全流程。
第三，绿色履行原则，属于履行过程当中的倡导性义务，约束当事人履约行为减少资源损耗与环境损害。

很多大众存在认知误区，认为只有签署书面合同，才会适用本条法律。但司法实践当中，事实合同关系同样受第五百零九条的规制。合同并不局限纸质签字文本，当事人口头达成合意、以实际行为开展交易，同样可以成立合同法律关系，各方依旧负有全面履行、恪守诚信的法律义务。下面结合王静律师团队办理的房屋租赁纠纷案例展开解读。

关联实务案例
案件基本背景
委托人丁女士购得一处房产完成产权过户，原房屋产权人冯先生需要继续居住，双方口头达成租赁约定，讲好了租金标准，没有签署书面租赁合同。之后近三年时间，实际居住的冯先生没有支付任何租金，丁女士多次沟通催缴未果，后续冯先生自行搬离房屋。
丁女士曾经第一次提起诉讼，因为缺少书面合同，证据不足选择撤诉，案件陷入僵局，后续委托王静律师团队二次起诉，主张确认事实租赁关系，要求对方支付占用期间租金以及逾期产生的利息损失。

案件核心难点
1. 没有书面租赁合同，租金标准、租期、付款周期均无直接书面材料；
2. 被告收到法院传唤之后拒不到庭，消极应诉，案件事实查明难度上升；
3. 前期已经撤诉，二次诉讼对证据链完整度提出更高要求。

结合《民法典》第五百零九条的代理思路
依据第五百零九条全面履行原则，即便没有书面合同，如果事实租赁关系成立，承租人就应当足额履行支付租金的主合同义务。本案无法直接拿出租赁合同文本，团队便转向收集多组间接证据，搭建完整证据闭环，以此证明双方客观存在租赁合意，承租人实际占有使用房屋，负有给付租金的合同义务。

第一，调取涉案房屋数年水、电、燃气缴费记录，相关公共事业费用均由冯先生个人账户缴纳，客观证明冯先生长期持续占有、使用这套房屋。
第二，整理留存双方通话录音，录音当中丁女士多次向对方催要房租，冯先生没有否认欠付租金事实，只是陈述自身经济困难，该份录音印证双方是有偿租赁，并非无偿借住，佐证口头租赁合意真实存在。
第三，向法院申请司法评估，委托专业机构评估案涉房屋对应时间段市场租金价格，以此确定租金计算标准，弥补没有书面约定租金的缺陷。

除主给付义务之外，诚信原则下的附随义务同样可以在本案体现：承租人搬离房屋，理应主动结清租金、向出租人完成房屋交接，而本案被告在欠付租金情形下，直接悄然搬离，没有履行告知、结算的附随义务，行为同样违背第五百零九条的诚信履约要求。

案件裁判结果
审理法院认定双方事实租赁关系成立，参考评估报告确定租金金额，判决被告向原告支付拖欠租金以及逾期付款利息。本案同时引用《民法典》第七百零三条租赁合同定义条款，第七百零三条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合第五百零九条，法院认可口头形式成立的事实租赁，承租人应当全面履行给付租金的合同义务，当事人合法权益得到司法保护。

法条实务延伸解读
结合本案可以看出，第五百零九条的适用不限于书面合同：
1. 事实合同关系当中，“全面履行”不代表必须要有白纸黑字的协议，当多份间接证据互相印证，能够还原交易合意，合同义务就对双方产生约束力；
2. 诚信原则项下附随义务独立于主合同义务，即便合同主要权利义务已经接近终止，通知、协助、交接等义务依旧需要遵守；
3. 在证据不足的纠纷之中，当事人可以申请法院调查取证、司法鉴定，借助司法程序固定客观事实，弥补自身证据材料短板，以此实现第五百零九条所追求的合同严守与实质公平。

合同纠纷相关注意事项
- 问答一：没有签订书面合同，发生合同纠纷还可以去起诉维权吗？
可以起诉。订立合同包含书面、口头以及其他事实行为方式。没有书面合同，并不等于法律关系不存在。当事人可以收集交易聊天记录、转账流水、录音录像、物资交付凭证、第三方缴费记录等间接证据，组织形成互相印证的证据链，以此证明合同关系、履行情况以及对方违约事实，向人民法院提起诉讼。但需要提示，口头交易证据留存难度更大，发生争议后举证压力会显著增加，重要交易优先签署规范书面合同。

- 问答二：对方不出庭、消极躲避诉讼，是不是案件就无法胜诉？
并非必然败诉。法院经过合法传唤，被告无正当理由拒不到庭，人民法院可以缺席审理、缺席判决。胜诉与否核心取决于原告方提交证据能不能达到民事诉讼高度盖然性证明标准。如果证据完整闭环，可以清晰还原案件事实，即便被告不到庭参与抗辩，法院依旧可以支持合理的诉讼请求。但是，如果证据零散单薄，缺少关键佐证，被告缺席会导致部分事实无法核对，当事人就会承担较高败诉风险。

- 问答三：合同只约定交易，没有写清价款、违约金，发生争议该怎么处理？
根据《民法典》合同编相关规则，合同生效之后，价款、履行期限等内容没有约定或者约定不明，可以优先双方协商进行补充约定；协商不成，可以结合合同上下文、行业交易习惯确定；依旧无法确定，适用民法典的法定推定规则。比如价款不明确，参照订立合同当时履行地点的市场价格确定。建议在拟定合同阶段，尽量把价款、违约责任、争议解决方式等关键内容落实在文本中，减少后续解释争议。

- 问答四：前期起诉证据不足撤诉，还能再次向法院提起诉讼吗？
在符合民事诉讼受理条件的前提下可以再次起诉。撤诉仅代表本次诉讼程序终结，不等于实体权利消灭。但是撤诉之后二次起诉，当事人应当补齐相关证据，完善诉讼策略。如果依旧缺少关键证据，再次诉讼依旧会面临较高的诉讼风险，不建议在证据准备不充分的情况下反复提起诉讼，应当优先完成证据收集工作之后再启动司法程序。
文章转自：https://www.zxskyx.com/36499.html

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