北京离婚财产分割律师许迪：同居买房，分手分房，一段感情的账，最后是怎么算清的？

2019年春天，两个年轻人怀揣着对未来的憧憬，手牵手走进北京一家房屋中介。他们签下了购房合同，在房产证上郑重地写下了两个人的名字。三年后，他们在北京某区法院的法庭上，再次听到对方的名字——只是这一次，他们不再是伴侣，而是原告与被告。
（本文为真实案例改编，当事人姓名均为化名）
一、分手：从围追堵截到对簿公堂2021年下半年，女方刘洁（化名）提出与男方冯强（化名）分手。这段恋爱谈了几年，两人以结婚为目的买了房，走到谈婚论嫁这一步，却终究因为性格不合，没能继续走下去。
但冯强不同意。那段时间，他多次跑到刘洁家楼下等她、堵她。刘洁下班回家，远远看见他的身影，只能绕道走；周末不敢出门，怕在楼道里撞见。母亲心疼女儿，一度想报警。这场分手，拉锯了很久才终于划上句号。
分手之后，两人还剩下一件事没有了断——那套恋爱期间共同购买的房子。
2022年初，双方协商一致，将房屋出售给案外人，转让价款约470万元。偿还贷款、扣除相关费用后，净得款约239万元。这笔钱，全部由冯强一人掌握。
刘洁找冯强协商分钱事宜，对方避而不见。多次沟通未果，冯强在微信里丢给她一句话：“你只出了个小头，凭什么要一半？”
刘洁坐在我对面说：“许律师，他卖房子的时候我就站在旁边，买房人当场付的款，他全都收走了。我现在连一毛钱 都没见到。”
那一刻我意识到，这不是简单的“谈不拢”，而是一场关乎一位年轻女性全部积蓄的诉讼。
二、案情：一个“共同共有”的承诺时间拨回2019年。
那一年夏天，刘洁与冯强共同出资，购买了位于北京市某区的一套房屋，建筑面积约89平方米，总价款约410万元。
房屋买卖合同由两人共同签订。贷款手续也由两人共同办理——组合贷款约243万元，其中公积金贷款50万元、商业贷款约193万元，按月偿还，还款账户设在刘洁名下的北京银行账户。
房屋取得不动产权证书。证书上“权利人”一栏，清晰地写着两个名字：刘洁、冯强；“共有方式”一栏写着四个字——“共同共有”。
这一年，他们以为那是承诺书。
装修完工后，两人均未入住，也未出租。然后，就是前面说的分手、卖房、翻脸。
三、争议：共同共有，到底是不是“各占一半”？实践中很多人以为，房产证上写了两个名字，就是“五五开”。这是典型的法律误区。
根据《民法典》第308条，“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”。注意，是“共同享有”，不是“各占50%”。共同共有是一种“不分份额”的共有形态，只有在分割时，才会根据贡献大小确定具体份额。
但是，《民法典》第303条也规定，共同共有关系终止时，“没有协议的，应当根据等分原则处理”。这正是我们代理的核心法律依据——既然双方没有约定具体份额，就应当平均分割。
对此，冯强的抗辩思路非常清晰：
“第一，房屋买卖手续全是我跑的；第二，装修监工、采购都是我做；第三，按月还贷大部分都是我转账给她的；第四，按出资多少分才公平。”
他甚至拿出一份自己整理的清单：购房支出约130万元、还贷约38万元、装修约21万元，合计主张出资约150万元——按这个算法，他愿意分给刘洁的部分只有不到90万元。
第一次开庭前，我把案件卷宗摊在桌上，密密麻麻的银行流水、转账记录、聊天截图。每一笔支出背后，都藏着一个数字、一个故事、一段关系。
我需要做的，是在这堆数字里，为刘洁找出最大公约数。
四、律师介入：从一笔88万开始的故事梳理证据的第一步，是把每一笔出资“还原”到具体日期、具体金额、具体账户。
我让刘洁把所有能找到的银行流水、支付宝记录、转账截图全部打印出来，一共打印了近百页。
几个关键数字浮出水面：
1、2019年年中，刘洁向原房主转账88万元——这是她的首付款，金额明确、日期清晰、指向单一。
2、此后两年多，贷款一直从刘洁名下的账户按月代扣，公积金加商业贷款每月合计一万余元，前后偿还了近30期。
3、卖房后，刘洁收到买房人支付的大部分购房款，随即一次性结清了全部剩余贷款本息。
冯强的抗辩有一条很“硬”：他每月向刘洁转账1.4万元（备注“还房贷”），主张这些钱才是他出的还贷款。
可真相是：他每月转来的钱，与刘洁账户实际代扣的还贷本息基本对应——也就是说，这部分资金性质属于“他转账给她→她代扣还贷”，双方都对还贷有贡献，不是他一个人还的。
法庭上，主审法官问冯强：“你转给原告的款项，金额为什么刚好等于每月还贷本息？”冯强沉默了很久，没有正面回答。
五、装修出资：21万元里的“水分”冯强主张其装修出资21万余元，并提交了一份“记账本”作为证据。
这份记账本是刘洁在恋爱期间随手记下的流水账，记录了部分装修支出。冯强把它拿来，反过来主张刘洁记下的每一笔都是他的出资。
这显然不能成立。
我向法院提交了刘洁实际支付装修款的银行流水、转账凭证，能够与冯强主张一一对应的金额合计只有8万余元——比他主张的21万余元少了将近13万元。
刘洁自己记录的装修支出为1万余元，冯强对此金额无异议。
最终，法院在判决书中明确认定：冯强就装修出资举证不足，仅支持其有证据佐证的8万余元。
这一项，我们为刘洁多争取回了13万元。
六、出资认定：每一笔都有“出身证明”庭审的核心，是把双方每一笔出资“摆上秤”。
经过多轮举证质证，法院最终认定的出资情况大致如下：

虽然法院最终没有支持“等分原则”，但按出资比例计算——刘洁仍应分得售房净得款的四成左右。
最终，约239万元的净得款中，刘洁分得95万余元。
同时，案件受理费中，冯强承担了大部分——也就是说，胜诉部分的诉讼成本由对方“买单”。
七、判决之后：从一纸文书到真金白银判决书送达。
判决主文第一项写得很清楚：冯强于本判决生效之日起七日内支付刘洁售房款95万余元。
七日后——没有动静。
七日后第二周——还是没有动静。
我让刘洁不要急，先和对方做最后一次沟通。结果沟通未果。
判决生效后不久，我们向法院递交了《强制执行申请书》。
执行立案窗口的法官翻了翻材料，问：“对方有财产线索吗？”
我说：“有。判决书里已经查明，239万元净得款目前都在被执行人掌控下。请法院依职权查询其名下银行账户、不动产、车辆信息。”
立案成功，案号归档，进入执行程序。
从判决生效到申请执行，我们没有浪费一天——律师的工作节奏，决定了当事人拿到钱的速度。
八、律师手记：三个办案启示办完这个案子，我习惯性地整理了三句话，留给未来的当事人，也留给我自己。
第一句：恋爱买房，请把“情话”变成“书面约定”
本案双方没有签订任何共同购房协议、份额约定、出资确认书。房产证上写了两个名字、写着“共同共有”，听起来很浪漫，但浪漫不等于法律保障。
实践中见过太多情侣，因为“不好意思提”、因为“伤感情”，把本该写清楚的事情都“口头约定”。等到对簿公堂，一切口头承诺都变得苍白无力。
婚前买房，请务必做好以下几件事：
1、签订书面的《共同购房协议》，明确出资比例、首付款分担、贷款偿还责任；
2、保留所有出资凭证：银行流水、转账记录、收据、发票——每一笔都要能追溯到具体账户；
3、装修款单独记录，区分“对方代付”与“共同支出”；
4、房产登记时，明确共有方式（共同共有 vs 按份共有）和具体份额。
第二句：共同共有≠各占50%
本案最大的认知误区，就是把“共同共有”等同于“五五开”。
《民法典》第308条规定的“共同共有”，是不分份额的共有形态——共有人对共有财产“共同享有权利、承担义务”。只有在分割时，才会根据贡献大小确定具体份额。
而“等分原则”也不是绝对的。《民法典》第303条规定，共同共有关系终止时，“没有协议的，根据等分原则处理”——但前提是没有协议。本案恰恰因为双方没有书面约定，最终法院选择了按“出资比例”而非“等分”分割。
差额是多少？
如果按等分，刘洁应得接近120万元；按出资比例，实际分得95万余元。差额的20多万元——就是“无书面约定”的代价。
第三句：律师的价值，不只是“打官司”，更是“打证据”
这个案子庭审时间不长，真正的“战场”在证据上。
近百页银行流水、每一笔装修款的转账截图、不动产登记查询结果、聊天记录、原始记账本……这些证据，决定了13万元装修款“水分”能否被打掉，决定了还贷金额能否被准确认定，决定了胜诉比例是五五开还是四六开。
律师工作不是简单的“开庭念稿”。
真正起决定作用的，是开庭前的证据梳理、法律论证、模拟质证。法庭是舞台，但胜负在排练时就已注定。
九、写在最后去法院执行立案那天，我陪刘洁一起。
走出法院大门时，她突然问我：“许律师，您说，如果当时我和他签了份协议，结果会不一样吗？”
我说：“会。差额的那20多万元，就是没有书面约定的代价。”
她沉默了一会儿，笑了笑：“下次，我一定记得。”
我看着她走向地铁站口的背影，忽然想起一句话——法律保护的不是感情，而是把感情变成确定性的那一刻。
愿每一对决定共同买房的人，都能在感情最稳定的时候，为将来可能的“不确定”做好准备。