包头律师张万军教授：钱某某诉钱某、金某某房屋买卖合同纠纷案

一、本案基本事实及裁判观点
本案核心争议在于原告钱某某作为原公房同住人，在案涉房屋被其父钱某出售后，是否有权主张买卖合同无效。法院经审理查明：案涉房屋原系公房，钱某某户籍于1990年迁入但从未实际居住，其居住保障来源于父母基于抚养义务的安排。关键事实在于：钱某某是长阳路公房原始受配人之一；2000年其父母购买东长治路房屋并将钱某某登记为共有产权人（建筑面积130.63㎡）；2008年长阳路房屋动迁中钱某某获得10万元安置费。2013年钱某将案涉26.80㎡房屋售予外甥女金某某，钱某某以其同住人权利受侵为由诉请合同无效。
两级法院均驳回原告诉请，裁判观点明确：钱某某的居住权非源于国家福利分配，而是基于承租人为履行抚养义务而默示同意迁入户籍形成的保障性居住权；此类居住权以解决权利人基本居住需求为目的，当权利人已通过其他途径，如获得共有产权房、动迁利益，获得充分居住保障时，原居住权因失去存在基础而消灭；若允许已获适宜住房保障者继续主张旧有居住权，将不合理限制产权人处分权，违背承租人最初提供保障的初衷与社会公平。（案例来源人民法院案例库：钱某某诉钱某、金某某房屋买卖合同纠纷案（2023-10-2-091-002））
二、法理透视：居住权消灭规则的双重逻辑
本案判决对公房居住权纠纷的处理具有典型意义，其法理逻辑可归结为两个相互关联的层面：
第一，居住权来源差异决定权利边界与消灭条件
司法实践中常将“公房同住人”概念泛化处理，但本案清晰划出分水岭。依据权利生成基础，居住权可分为两类：
其一，福利分配型。如国家初始分配公房时的受配人。其权利本质是国家提供的住房福利，构成对房屋的财产性权益。此类居住权具有稳定性，通常需国家另行提供替代福利（如调配他处公房、足额动迁补偿）方告消灭。
其二，保障承诺型。如本案钱某某，其权利源于承租人（父母）为解决其居住需求而默示同意户籍迁入的行为。这种居住权是附特定目的的债之关系——承租人义务的核心是保障居住，而非赋予永久性财产权。
本案的突破性在于，将“保障承诺型”居住权纳入“条件成就即终止”的债权逻辑框架。 当钱某某通过长阳路房屋配售身份、东长治路房屋共有产权、动迁安置费三重事实，证明其已建立独立于案涉房屋的居住保障体系时，其父钱某作为原承租人（及后续产权人）的保障义务自然解除。这既符合《民法通则》第5条（现《民法典》第3条）的公平原则，也避免产权长期处于“名实分离”的僵化状态。

第二，“另有住房保障”的司法认定需考察实质居住条件
原告曾主张户籍未迁出且未获案涉房屋补偿，故居住权仍存续。法院未采纳该形式化标准，转而从三方面进行实质性审查：东长治路房屋系钱某某名下共有产权房，相较于公房居住权或空挂户籍，具有物权层面的绝对保障力。其130.63㎡面积远超案涉房屋26.80㎡，更符合现代居住标准。钱某某作为长阳路房屋原始受配人，在2008年动迁中已被列为安置对象并获得10万元补偿。该利益本可转化为居住资源，其主动放弃不影响保障状态的成立。法院特别指出“若原告回国，其首选住所显然是自身享有物权的东长治路房屋”。这一推定直指居住权制度的本质——保障实际居住需求，而非保留户籍“退路”。
值得强调的是，本案确立了“适宜性”替代标准。 所谓“另有住房保障”并非要求权利人必须实际入住他处，而是综合权属、面积、历史补偿等因素，判断其是否具备随时可实现的、符合社会一般标准的居住条件。钱某某长期居住国外的事实，恰恰强化了案涉房屋对其仅具“符号意义”的结论。
本案折射出公房制度转型期的权利冲突困局。部分同住人将户籍视为“永久饭票”，试图在早已脱离实际居住需求后，仍以居住权限制产权流通。法院的裁判要旨传递出清晰价值导向，即居住权保障是动态的、有条件的制度安排。 当国家、家庭或个人努力已使权利人获得更优居住条件时，法律不应鼓励其对陈旧保障资源的“权利躺赢”。尤其对本案中基于家庭互助取得的居住权，更需遵循“保障目的实现即退出”的朴素正义。