内蒙古钢苑律师事务所婚姻家事法律师团队：?离婚协议约定房产归我，为何法院仍拍卖？

一、本案基本事实及裁判观点
本案源于一起追偿权纠纷的执行程序。某国际融资租赁（天津）有限公司（债权人）因马某发未履行生效判决确定的还款义务（代偿款及利息），向法院申请强制执行。执行法院裁定拍卖登记在被执行人马某发名下的、位于江西省会昌县文武坝镇的一处房产。此时，案外人徐某萍提出异议，主张该房产虽登记在马某发名下，但根据其二人于2020年10月16日签订的《离婚协议书》，该房产已被约定归徐某萍所有，故请求停止对该房屋的强制执行。
法院查明如下关键事实：讼争房产系马某发与徐某萍婚姻关系存续期间购买，登记在马某发名下。2019年10月28日，债权人与马某发签订《融资租赁合同》，形成债权债务关系。2020年10月16日，徐某萍与马某发离婚，《离婚协议书》约定该房产归徐某萍所有，但未办理产权过户登记。2021年，债权人起诉马某发并申请财产保全，法院于2021年7月16日查封了该房产。判决生效进入执行后，法院裁定拍卖该房产。
江西省会昌县人民法院裁判观点：
法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，方发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房产虽在离婚协议中约定归徐某萍所有，但未办理过户登记，产权人仍为马某发。离婚协议中关于房产归属的约定，是夫妻双方之间的内部约定，仅对双方具有法律约束力，不具有直接发生物权变动的效力，也不能对抗外部善意第三人。此外，债权人与马某发的债权债务关系形成时间早于徐、马离婚时间。因此，徐某萍仅依据离婚协议主张排除对该房产的强制执行，于法无据，法院裁定驳回其异议请求。裁定生效后，徐某萍未提起执行异议之诉，并代马某发履行了债务，案件执行完毕。（案例来源：人民法院案例库，入库编号：2024-17-5-201-008，题目：徐某萍与某国际融资租赁（天津）有限公司执行异议案——以离婚协议约定案涉房产归其所有为由提出案外人异议主张的处理）
二、法理分析：离婚协议约定≠物权保障，未过户房产难逃执行
本案的核心法律争议在于：仅凭离婚协议中关于房产归属的约定，能否产生物权效力，进而足以排除原登记产权人的债权人对该房产的强制执行？ 法院的裁判给出了明确的否定答案，其法理逻辑清晰严谨：
1.不动产物权变动以登记为生效要件，这是基本原则。
《民法典》第209条确立了我国不动产物权变动的公示公信原则。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法在不动产登记机构办理登记手续，才能产生法律效力。未经登记，即使在当事人之间有内部约定，如合同、协议，该约定本身不能直接导致物权的转移。
在本案中，讼争房产始终登记在马某发名下。无论离婚协议如何约定，从法律上看，马某发仍是该房产的唯一公示权利人。执行法院依据生效判决，对登记在被执行人马某发名下的财产采取查封、拍卖措施，是执行工作的常规且合法的操作，符合物权公示原则，有利于保护交易安全和执行效率。
2.离婚协议中财产分割约定的性质是债权契约，而非物权契约。
《民法典》第1065条规定，夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。这意味着离婚协议中关于财产（包括房产）分割的条款，在徐某萍与马某发之间产生的是债权债务关系：马某发负有依据协议将房产过户给徐某萍的义务，徐某萍享有请求马某发履行该过户义务的权利。
然而，这种债权性质的请求权，与已经完成过户登记所取得的物权，在法律效力上存在天壤之别。债权具有相对性，通常只能约束特定的债务人，而不能直接对抗债务人的其他债权人（本案中的某融资公司）。只有当债权请求权转化为物权，完成登记，权利人才获得对世权，可以对抗不特定的第三人。
徐某萍仅持有离婚协议，未完成过户，其享有的只是要求马某发配合过户的债权。这种债权不能直接否定马某发作为登记产权人的法律地位，更不能以此为由阻止法院对登记在债务人名下的财产进行强制执行。她的权利在此时“弱于”申请执行人基于生效判决享有的、通过执行程序实现债权的权利。
3.债权形成时间与权利对抗效力的考量。
法院在裁判理由中还特别指出，债权人与马某发之间的债权债务关系形成时间（2019年）早于徐某萍与马某发离婚及签订财产分割协议的时间（2020年）。这一点虽非裁判的唯一依据，但在法理上增强了论证的合理性。
当债权人与马某发建立债权债务关系时，其基于对不动产登记簿的信赖，有理由相信该房产属于马某发的责任财产范围，可以作为将来实现债权的保障。这种对登记公示信息的信赖利益应当受到保护。
而徐、马二人通过离婚协议约定房产归属，是在债权形成之后发生的内部安排。这种未进行公示登记的内部安排，如果能够轻易对抗在先形成的、信赖登记的债权人的执行请求，将严重破坏交易安全，动摇不动产登记制度的公信力，使债权人在放贷或交易时无所适从。
张万军教授指出，本案是一堂生动的“物权法基础课”和“风险防范课”，它清晰地揭示了几个关键法律风险点：其一，“约定”不等于“拥有” 。 离婚协议中对房产归属的约定，仅仅是夫妻双方的内部承诺。未经不动产登记机构办理正式的过户登记手续，该房产在法律上就仍然属于登记簿上记载的原配偶一方。 认为“签了协议房子就是我的了”是极其危险的法律误解。其二，“债权”难敌“执行” 。 基于离婚协议享有的要求对方过户的权利（债权请求权），在效力层级上低于已取得生效法律文书支持的债权人的强制执行权。尤其是在债权形成在先且债权人善意信赖登记的情况下，未过户一方几乎无法仅凭离婚协议阻却执行。其三，“拖延过户”代价巨大。 徐某萍最大的失误在于离婚后未及时办理房产过户手续。正是这一拖延，使得房产在法律上仍处于马某发名下，最终成为其债务的清偿财产，导致徐某萍不得不代偿债务才保住房产。时间就是权利！ 涉及房产分割的离婚，务必第一时间办理过户登记，将“协议权利”转化为“登记物权”。
徐某萍的遭遇令人惋惜，但法院的裁判于法有据，维护了物权登记制度和执行程序的严肃性。此案再次警醒公众，尤其是涉及夫妻财产分割时，务必深刻理解“登记生效”原则的核心地位，切勿将重要的财产权利保障寄托于一纸协议。及时、依法完成不动产的权属变更登记，是保障自身财产权益免受不测风险的唯一可靠途径。在权利保护的道路上，形式登记与实质约定同等重要，缺一不可。