广州海珠区租赁合同无效纠纷 房东强制收房赔偿咨询

广州租赁合同无效，出租人强制收房变卖房内物品如何赔偿？
律师解答：租赁合同无效的情况下，承租人可随时搬走，如出租人阻止承租人搬离，甚至强行变卖承租人的物品，则造成损失需要赔偿一半。如下面这个案件，承租人租赁房屋开儿童乐园，后主张没有房产证要求解除合同并不再交租金。出租人强制锁门收房，并将房内装修和物品全部变卖，仅卖了8000元。承租人起诉赔偿后，法院根据承租人的购物发票，认定可搬走的物品大概价值5万，
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

本案中，对于未形成附合的装饰装修物中的投影仪、空压机、洗球机、游戏设备机台若干、大智慧一卡通系统、游戏币、淘气堡项目、椅子等，根据涂出租人提交的其于2021年1月15日出售涉案商铺内物品时录制的视频及收购方向涂出租人开具的收款收据可知，上述物品在2021年1月15日时仍留存于涉案商铺现场，且涂出租人在未取得苏承租人同意的情况下擅自将上述物品予以处置，苏承租人要求涂出租人赔偿其上述物品的损失本院予以支持。对于赔偿的数额，虽然涂出租人提交收款收据拟证明其处置上述物品仅得款8000元，但考虑到涂出租人处置上述物品时未经苏承租人同意，且其将上述物品以废品的价格予以处置，与物品本身的价值存在较大差异，故不能仅以其出售的价格8000元作为确定苏承租人上述物品损失的金额。本院结合苏承租人提交的上述物品的购买合同及相关支付记录的情况，考虑涉案租赁合同的租赁期、相关设施设备、物品的折旧，相关物品在经营期内的损耗灭失的比例、以及涂出租人提交的现场视频显示的物品的实际情况(部分机台设备缺乏主机及系统)，酌情确定上述物品的损失金额为50000元，该部分损失，应当由涂出租人赔偿给苏承租人。

对于涉案商铺内已形成附合的装饰装修现值。根据本案查明的事实，苏承租人承租涉案商铺后将商铺进行装修用于经营儿童游乐园。本院根据苏承租人的申请依法委托评估公司根据法院移交的资料对涉案商铺的装饰装修残值进行了评估，评估公司评估在评估基准日2021年10月15日，涉案商铺装饰装修残值为189819.07元。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，对涉案商铺的产权及规划状态应详细了解，涉案租赁合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，涂出租人与苏承租人均有过错，故对于因合同无效导致的损失，应当由双方各承担50%的责任。因此，涂出租人应赔偿苏承租人装饰装修损失金额为91247.2元，苏承租人主张的超出部分本院不予支持。