无证二手房能不能购买

发布日期：2023-09-04 作者：孙宇光律师

二手房市场上，有这样一类房子，就是无法取得产权证。通常情况下，无证二手房是不建议购买的。如果当事人对方无证二手房购买意向特别强烈的话，可以向律师进行详细的咨询。下面我们只来简单的分析一下无证二手房购买合同的可履行性。

无证二手房买卖合同绝大多数都属于无效合同，如果合同有效的话，可履行性主要注意以下情况：
(一)继续履行的内容
二手房买卖合同出售方的主要义务有①协助办理网签合同;②配合办理过户手续;③交付房屋。实践中买受方起诉要求继续履行的也主要是这三方面的诉求。
(二)继续履行可行性分析
1.关于协助办理网签合同。网签系当地政府对二手房买卖的行政监管，只要之前双方已经签有合法有效的二手房买卖合同，另行再签一次网签合同也无必要。另外，签署合同是双方当事人的人身行为，不具备可执行性。因此，不论在哪类合同中，协助办理网签这项诉请，没有必要，只要出售方不配合，也无可继续履行的可能。
2.关于配合办理过户手续。要能继续履行办理过户手续，必须交易的二手房上无第三人权利。第三类合同中，出售方仅是未办理登记，但是出售方属于交易二手房真正的所有权人，且不存在其他第三人的权利，仅是未完成形式上的登记转移，因此此类合同满足继续履行的条件。第二、四、五类合同中交易的二手房涉及第三方的权利，在法律上或事实上均存在继续履行的障碍，故不适宜继续履行。
3.关于交付房屋。能够继续履行办理权属转移登记的，要求继续交付房屋当属无异。故只需要对第二、四、五三类合同进行考虑即可。一般的认为，不可转移权属登记的，自然也不应当支持继续交付房屋，这于第四、五两类合同，我们认为是妥适的。但是在第二类合同中，出售方已经通过相关安排获得了交易房屋的占有、使用权，而且很多时候出售方无法获得产权登记往往是出售方恶意不去办理转移登记，我们认为此种情况下，支持继续履行符合合同约定，也不违反法律规定。

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