广州黄埔区宅基地专家 以房抵债咨询

广州宅基地房以房抵债，能直接起诉债权人腾房吗？
律师解答：不能，必须先打一个以房抵债协议无效的官司，如法院判决以房抵债协议无效，才可以起诉腾房，而不能直接打物权保护官司要求债权人腾房。如下面这个案件，宅基地房是祖母、父母、子女等8人共有的。父母因欠债将宅基地房以房抵债给债权人，债权人使用了20年。后父母去世，子女继承了该栋宅基地房，直接起诉物权保护纠纷，要求债权人腾房。物权保护纠纷就是说宅基地证上登记的使用权人对房屋享有物权，可以要求不是证载使用权人的人腾房。法院审理后认为债权人不是没有任何原因地占有使用房屋，而是根据以房抵债协议。所以在以房抵债协议未经法院认定无效并理清债务前，直接主张物权保护要求腾房没有法律依据，判决驳回原告的全部诉讼请求。

判决书节选：
本院认为，本案的争议焦点是黄某占有涉案房屋是否构成无权占有，应否向陈某等四人承担返还房屋并支付相应占有使用费的侵权责任。陈某等四人以其系涉案房屋的部分共有人，黄某占有使用涉案房屋缺乏法律依据为由，诉请黄某腾空交还涉案房屋并支付相应的占有使用费。对此，本院认为，依据本案已查明的事实，涉案房屋共同登记在陈某等四人及其父亲陈某华、母亲王某巧和祖母黎某云名下。陈某华与王某巧于1991年1月7日与黄某签订《还款协议书》，约定将涉案房屋作价转让给黄某用于冲抵陈某华所欠黄某部分债务，黄某据此占有使用涉案房屋至今。至今为止，黄某与陈某华、王某巧之间的合同关系仍未终止，故黄某占有使用涉案房屋具有合同依据，不应构成无权占有。故此，陈某等四人以无权占有为由诉请黄某承担返还房屋及支付占有使用费的侵权责任，缺乏法律依据，应予驳回。陈某等四人以以房抵债协议无效为由，上诉认为黄某无权占有涉案房屋，但如上述，黄某系基于共有人陈某华、王某巧的意思表示占有涉案房屋，无论其与陈某华、王某巧之间的以房抵债协议是否有效，在合同关系经法定程序清理之前，黄某的占有行为均不构成无权占有，故陈某等四人的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。陈某等四人以其对陈某华与王某巧的抵债行为不知情为由，上诉认为黄某基于该行为占有涉案房屋构成侵权，但黄某自《还款协议书》签订后一直占有使用涉案房屋，至陈某等四人提起本案诉讼时止已超过二十年，陈某等四人作为共有人一直未对黄某的使用行为提出异议，且未就此作出合理解释，故陈某等四人上诉主张其对以房抵债的事实不知情缺乏充分理据，本院亦不予采纳。综上，判决驳回陈某等四人全部诉讼请求。