租赁合同因承租人欠租解除后，出租人能没收保证金再索赔吗？

发布日期：2023-07-17 作者：张静律师

广州张静律师解答：如因承租人欠缴（包括因疫情经营亏损）租金导致出租人解除租赁合同，则出租人有权没收保证金，也可以索赔违约金。但违约金的金额要大大降低，因为违约金主要作用是弥补损失，而不是让出租人盈利。如下面这个案件，因承租人欠缴租金，法院判决出租人可以没收保证金和水电周转金25万。租赁合同还约定承租人要赔偿出租人剩余租金总额30%的违约金，约60万，最终法院将这部分的违约金降至5万，跟前面的保证金和水电周转金刚好凑个整数30万。
判决书节选：
涉案的《租赁协议》合法有效。本案中，因承租人公司提前终止合同，故承租人公司构成违约，其应当按照双方的约定承担相应的违约责任。对于出租人公司主张的违约责任，本院作评判如下：关于出租人公司主张的违约赔偿金843496.57元及其利息。一方面，依据《租赁协议》第十四条之约定，在承租人公司违约的情况下，出租人公司有权没收租赁保证金、水电周转金和追偿剩余未履行租期合同总价值的30%。因此，出租人公司主张违约赔偿金，符合合同约定。但赔偿金不存在迟延支付的利息问题，合同也没有对此作出约定，出租人公司主张赔偿金的利息没有依据，本院不予支持。另一方面，出租人公司已经没收了承租人公司的租赁保证金、水电周转金共249252元。出租人公司再行主张剩余未履行租期总租金的30%的赔偿，出租人公司也陈述其因承租人公司违约而造成的实际损失，而承租人公司仅同意赔偿3个月租金总额的30%。本院认为，违约金尽管具有弥补损失和惩罚的双重性质，但是其主要是用于弥补损失。在租赁合同关系中，租赁保证金本身也是为了对承租方依约履行合同的一种担保方式，在承租方违约时用于弥补出租方的损失。本案中，出租人公司已经没收了承租人公司的租赁保证金，并同时没收了水电周转金。虽然合同约定出租人公司有权主张租金总金额30%的违约赔偿金，但是根据公平原则，该赔偿金应当建立在出租人公司的实际损失超出了其没收的租赁保证金和水电周转金的前提下才能适用。出租人公司在本案中主张的实际损失包括了空置期损失、免租期损失、租金差额损失以及佣金损失、装修损失。综合本案案情，考虑到涉案物业的收回时间、另行出租的必要时间及佣金的情况等，从公平角度，本院酌情支持出租人公司的违约赔偿金300000元，对于超出的部分，本院不予支持。

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