房屋买卖合同中的跳单行为如何认定

房屋买卖中的跳单行为如何认定？

【案情简介】
原告为某房地产经纪有限公司，本律师为原告代理人，被告为有购房需求的自然人。
2019年12月17日 被告在原告工作人员的陪同下察看了涉案房屋。
2019年12月25日 被告与原房东、第三方中介公司签订中介合同，购买涉案房屋并办理相关过户手续。
2020年10月10日原告以被告拒付中介费为由向法院提起诉讼，诉请被告支付中介服务费。
2020年12月3日 法院判定本案不构成“跳单”行为，但被告需支付原告“从事居间活动支出的必要费用”。

【办案经过】
接手本案后，在与原告的谈话中了解到如下情况：原告基于被告的购房需求，筛选合适房源确定涉案房屋后，双方签订《陪看确认书》约定中介费用等事项，并进行陪同实地察看房屋、与原房东洽谈价款等事项，但最后结果却是，被告越过原告私自与原房东完成涉案房屋的交易。由此可见，本案被告有明显的跳单倾向，致使原告工作人员的劳动付诸东流。在原告代理律师的积极争取下，即使法院认为不构成“跳单”行为，仍认可原告付出的实际劳动，判令被告支付必要费用。

【办案感悟】
《合同法》427条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。（现行《民法典》964条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。）
本案反映出一个常见的问题：如何区分“跳单”行为和消费者的选择权？判断居间合同中存在“跳单”行为的关键在于，买方是否利用了该中介公司独家提供的房源信息、机会等条件。若买方并未利用该中介公司提供的房源信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”行为。当然，该中介公司是否促成合同成立也是非常重要的考量因素，促成合同成立是“跳单”行为的前提，但未促成合同成立的情况下，委托人也需支付中介公司“从事居间活动支出的必要费用”。

本案法院案号：（2020）浙0212民初13458号