伪造签名变更承租人，法院判决行为无效

案件详情：戚姐姐和戚小妹是姐妹俩，戚姐姐和宋某原是夫妻，于2011年离婚。戚小妹和丁某于1995年结婚，婚后生有小丁。戚姐姐和戚小妹户籍均是于1986年8月由上海市西林路房屋迁入保屯路公房（以下简称“系争房屋“），承租人为两人的父亲戚某。 2007年、2010年两人的父母相继离世，戚姐姐以“父母双亡”为由，申请更改系争房屋的承租人为戚姐姐。在《更改租赁户名申请书》中记载本户内户主为戚姐姐、妹戚小妹、侄女小丁、丈夫宋某，在“年满18周岁同住人盖章”处有“戚小妹”的签名和印章。戚姐姐在该申请书中承诺：“一、上述更改户名申请已征得全家成年人同意，并保证共同居住人的居住权及今后如有政策回沪亲属有居住使用权。二、以上内容皆为真实、无误，若有虚假，由此产生的一切法律责任由本人承担”。同年，南房集团公司经审核后核发了承租人为戚姐姐的《上海市租用居住公房凭证》。 现在戚小妹认为自己并未在《更改租赁户名申请书》上签字，戚姐姐私自变更承租人的行为无效，将戚姐姐和产权单位南房集团告上法庭。 戚小妹申请笔迹的司法鉴定，后司法鉴定科学研究院作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：检材《更改租赁户名申请书》上需检的“戚小妹”签名不是戚小妹本人所写。

法院判决：根据相关规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同。可以继续履行租赁合同有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人。协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。戚姐姐、戚小妹的户籍均在系争房屋内，根据司法鉴定科学研究院作出的司法鉴定意见，《更改租赁户名申请书》中“年满18周岁同住人盖章”处的“戚小妹”签名不是戚小妹本人所写，戚姐姐无证据证明系争房屋的承租人变更为其系经过戚小妹同意，故戚姐姐未经同住人协商一致，即向南房集团提出变更承租人申请，显属不当。南房集团在收到戚姐姐的申请后，未严格审核，即核发了承租人为戚姐姐的《上海市租用居住公房凭证》，承租人变更程序不符合相关规定，也侵犯了戚小妹的合法权益，故变更行为无效，南房集团2010年核发的该份租赁凭证应予撤销，戚小妹的诉请本院予以支持。考虑到系争房屋的原承租人已经去世，故南房集团应根据有关规定，对系争房屋的承租人重新确定。

黄浦区人民法院最终判决： 一、上海南房(集团)有限公司将系争房屋租赁户名由戚某变更为戚姐姐的行为无效； 二、撤销上海南房(集团)有限公司于2010年核发的系争房屋承租人为戚姐姐的《上海市租用居住公房凭证》。

律师分析：上海市的公房由于历史悠久等原因，在征收时可能原承租人已经去世多年，但是因为家庭内部对于由谁作新的承租人无法协商一致，导致新承租人一直未确定，或者其他家庭成员在房屋被征收时才知道承租人已经变更为他人。回到本案中，戚姐姐私自代替戚小妹签字，最终被法院认定为承租人变更行为无效，很大一个原因在于戚小妹提出诉讼时，系争房屋并未被征收。

而如果房屋已被征收，则法院会认为房屋已被拆除，没有必要再确认变更行为无效，而不支持诉讼请求，甚至不予受理案件。在上海市二中院（2020）沪01民终13024号的判决中载明：“系争房屋为公有住房。公有住房的租赁关系系通过物业公司与其确定的承租人办理相关租赁手续而建立。对承租人确定的权利由物业公司代表行使。因此变更行为无效的确认系为了由物业公司设立或变更租赁关系。目前系争房屋已经拆除，权利依附的载体丧失，有关租赁手续已经注销，系争房屋租赁关系已经不复存在，不具备设立或变更租赁关系的可能性。因此一审法院认为确认变更行为无效的前提是系争公有房屋存在并形成租赁关系，上诉人的诉讼请求没有诉讼意义，其起诉依法不能成立，该意见并无不当”。同样是要求变更承租人的行为无效，但是这一个案件中由于系争房屋已经被拆除，当事人只能对分割动迁款另行提起诉讼，消耗更多的人力物力。并且由于此时动迁款已经发放，即使胜诉，判决能否执行到位也是一个问题。因此建议大家未雨绸缪，及时确认公房的承租人是否进行过变更，不要在房屋已经动迁后才发现承租人变更为他人而追悔莫及。