未满足过户时间的动迁房买卖需谨慎

【案号：（2020）沪0112民初12362号】这是本律师代理的一起动迁房买卖的纠纷，因动迁房需满足一定时间才能过户（业主产证满3年或者动迁协议且开发商大产证满3年）。故购买未满足上述条件的动迁房时，因无法即时办理过户手续，存在一定风险，在此提醒各位购买此类房产需谨慎。以下就为大家分析下我代理的这起案件。
【案情介绍】
   2017年11月9日，原告冯某（买方）与被告沈某就闵行区XX房屋自行签订了《购房合同》一份，因双方经朋友介绍，未通过中介，故合同内容较为简单。合同约定房屋总价为328万，合同签订之日，冯某需支付定金28万元，剩余房屋300万应于产权交割完毕后支付，合同还约定卖方应于收到定金之日将该房屋的全套钥匙交付给买方，该房屋由买方使用自主处置。 
   合同签订后，冯某按约支付了定金，沈某也交付了房屋，该房屋由冯某对外出租。但2019年5月，沈某的丈夫在未取得冯某同意的情况下，将该房屋内的租客清退，强行收回涉案房屋。之后冯某委托本律师多次发函催告对方交还该房屋，继续履行本合同，但沈某未回复。 
   无奈之下，冯某只能委托本律师提起诉讼要求继续履行合同，但法院受理本案后获知，被告沈某于2019年应吸毒被强制隔离戒毒两年，考虑到当时因新冠疫情等种种原因，原告变更诉请为解除《购房合同》，要求被告双倍返还定金。 
   庭审中，被告的配偶及代理律师辩称，收回房屋的行为并非被告本人实施，被告配偶的行为并未获得被告授权，系其个人行为，故被告本人不存在违约。另外即使被告配偶收回了房屋但其行为不构成根本违约，不影响合同继续履行，其始终愿意并要求继续履行合同。 
   对此，我方在庭审中的辩论意见为：1，虽然房屋系被告配偶收回，但其系夫妻，在本案中具备特殊身份且权限密切相关，被告配偶也参与了房屋买卖的实际磋商、交付；2，因本案系动迁房买卖，因该房屋尚不具备过户条件，故被告的主要合同义务就是合同中约定的交付使用，由原告自主处置的义务，被告擅自收回房屋，且经原告多次催告，始终未履行其主要合同义务，已经构成根本违约。
最终一审法院完全采纳了我方的意见，判决：《购房合同》解除，被告双倍返还原告定金56万元。（该案被告上诉后，二审维持原判）
【办案结语】 
   这起案件属于比较典型的动迁房买卖纠纷，因动迁房过户的时间要求，往往在签订合同时房价较其他商品房来说较低，但也因为时间较长，导致后期的风险增加，本案中被告吸毒被强戒，合同内容的简单，疫情的影响等均导致了合同履行的困难，故原告在听取了律师意见后变更了诉求，虽然最终获得了双倍返还定金的赔付，但也耗费了大量时间精力。 
   而在我办理过的其他这类纠纷中还存在一房多卖，因房价上涨卖家跳价违约，卖家因为其他债务纠纷房屋被其他债权人保全查封等种种情况，在此提醒各位在购买无法第一时间过户的动迁房时，需要谨慎对待，不要只是图价格便宜，不要单纯听对方或者中介嘴上的保证，建议各位自己了解清楚卖家的具体情况，并且在合同中尽量做一些防范。