买指标房遭遇维权问题难 购房前需要慎重考虑

近年来，随着我国房地产业不断发展，出现一种类似但又区别于“单位集资房”和“商品房”的“市场运作房”。2004年《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》出台后，市场运作房指标买卖行为较多，由此也产生了很多纠纷。在9月25日召开的第三届西部律师发展论坛上，法律界人士对市场运作房指标转让协议是否有效进行了讨论。有律师认为，购买这样的“指标房”违规在先，在权益受损时很难合法维权，因此提醒广大购房者购买前需要慎重考虑。
　　1、案例：

　　房价飞涨，反悔指标转让

　　鲁某是南宁市某单位的职工，2006年他从单位分得一套市场运作房指标，但鲁某并不想要这套房，于是他将指标转让给黄某，并收取了黄某2万元转让费。在进行指标转让时，双方签订了一份指标转让协议，协议约定该指标房由黄某投资，所发生费用及税金均由黄某承担，产权归黄某所有。同时，协议还约定黄某在交付该指标房房款及办理相关手续时暂挂名鲁某，以鲁某的名字向单位交付该房房款。根据协议约定，黄某以鲁某的名义向建房单位交纳了市场运作房订金1万元、市场运作房款7.5万元，加上给鲁某的转让费，当时，黄某一共为这套房花掉了10.5万元。

　　在签署这份协议时，这套面积约120平方米的市场运作房初步估计为每平方米2400元。时至2009年，由于南宁市的房价不断上涨，这套市场运作房尽管还没建好，其估价就已经差不多是当年的2倍。这时候，鲁某反悔不干了。鲁某要求黄某要么大幅增加转让费，要么解除协议，同意按银行利息退回黄某所交房款。

　　对于鲁某的要求，黄某无法接受，因此他特向南宁仲裁委员会申请仲裁，请求仲裁鲁某返还黄某所交的转让费、订金和房款，此外赔偿利息损失1万元和房价上涨后的差价损失25万元。

　　南宁仲裁委员会经过仲裁，裁定黄某与鲁某签订的转让协议为无效合同，鲁某返还给黄某订金、指标转让费、房款，同时按银行同期贷款利率计算利息损失的50%以及房屋差价损失的50%进行赔偿。

　　裁决生效后，鲁某不服裁决并向人民法院申请不予执行，而南宁市两级法院均裁定“目前法院不宜受理”。至今，鲁某也没有按照仲裁的裁定进行赔偿，而此案也是悬而未决。

　　2、争议：

　　转让违规，协议是否有效

　　根据2004年4月广西壮族自治区人民政府出台的《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》第二条第一款规定，“本办法所称市场运作方式建设住房是指单位利用原有划拨或出让方式取得的住宅用地，通过招投标方式选择房地产开发企业或建筑施工企业建设住房，出售给职工的建房方式。”和第五条第一款“单位组织市场运作方式建设住房，必须以解决单位职工住房困难为前提，无房户和住房面积未达标户优先购买。参加市场运作方式建设住房的职工不需退出原已购买的房改房。单位利用原有划拨方式取得的土地进行市场运作方式建设住房，每个职工家庭只能购买一套住房，房改部门要对参加市场运作方式建设住房的职工建立《个人住房档案》。”此外，《城市房地产管理法》也有相关条款规定市场运作不能转让。

　　据此，在第三届西部律师发展论坛上有律师认为，该协议虽然名为市场运作房指标转让协议，但该协议最终落实到房屋的转让上，该市场运作房指标不能脱离房屋而独立存在，因此该协议实为房屋转让合同。所以说，市场运作房指标转让协议无效。

　　然而，也有律师认为，市场运作房指标转让协议是有效合同，理由是市场运作房的指标转让，其实质是市场运作房的权利转让，当事人订立的指标转让协议发生纠纷时房屋尚未实际取得，故买受人对市场运作房的权利尚停留在一种资格权利上，在法理上可归纳为一种可期待物权，属债权范畴，可以依法转让。因取得房屋尚有交付房款等债务需要履行，协议的性质可定性为权利和义务的概括转让。而我国法律对资格的转让没有限制，因此应当认定协议转让有效。

　　3、提醒：

　　转让指标，属于违规行为

　　广西万合律师事务所黄基财律师认为，不管市场运作房转让指标协议是否有效，将指标进行交易转让都是违反规定的，转让后的房产也无法办理相关合法手续，指标购买人的合法权益很难得到保障。目前国家已经叫停市场运作方式建设职工住房，以经济适用住房、危旧房改造建房方式取而代之。这样一来，单位职工转让名额或指标的行为仍然会大量存在。黄律师提醒，这一类房屋都是单位为了解决职工住房问题而建，是不可能允许职工私自转让的，因此也不会为“指标房”购买人办理房产证。因此，为了避免合法权益受损，购房者尽量不要购买这样的“指标房”。

　　此外，广西创想律师事务所黄庆生律师表示，如遇某些原因或事由，职工确实需要转让的，在转让协议中应当约定仲裁条款以防日后产生纠纷，双方协商不了的，可以通过申请仲裁途径得到救济。如遇转让协议产生纠纷告状到法院，而法院确不予以受理的，双方当事人可达成仲裁协议，选择仲裁方式解决纠纷。