限购令下纠纷多 专业律师教你维权

限购令出来后，房产纠纷随之增加。因为政策因素产生的房屋买卖纠纷也经常发生，专业律师教你如何维权。
　　案例：“限贷令”致无法贷款，解除购房合同不算违约

　　市民方先生和其妻子名下共有三套房产，今年4月初又在宝安区购买了一套205万元的房子，并支付了业主10万元定金。但是4月17日，国家楼市调控政策出台，因为已有三套房，方先生无法从银行贷款一分钱。他只得找到卖房的业主，要求解除合同，退还定金，但遭到了业主拒绝。为此，双方闹到法院。

　　刘子儒介绍说，此案的一审判决书上，宝安法院明确了“国家政策调整导致无法获得贷款，并非商业风险，也非不可抗力，而是情势发生了变化”。宝安法院判决因情势变更而解除合同，购房者不需承担责任。

　　案例：“限购令”致无法过户，卖方返还定金

　　据刘律师介绍，在另一起案件中，一位宝安居民看中一套40多万元的小户型房产，在今年9月支付了3万元定金，其中付给业主2.8万元，在中介公司托管2000元。9月30日“限购令”骤出，户籍家庭限购两套房。这名宝安居民已经有了两套房产，而且“限购令”几乎是立即生效，他根本来不及到本市房地产主管部门信息系统网签购房合同。这意味着他即使买下了这套房也根本无法过户!他要求业主返还3万元定金，但是业主不愿意。双方为此也起诉到了宝安区法院。

　　法院进行了庭前调解，因为之前有过相关判例，法官成功地促使双方达成了调解：业主返还购房者2.8万元定金，只收了2000元作为补偿。

　　案例：贷款“加成”买方想退房，分歧较大

　　楼市新政出台后，提高了第二套房贷的首付比例(由原来的首付30%提高到60%)，导致的买方无力支付房款能解除合同吗?

　　上海市建纬(深圳)律师事务所戴维律师告诉记者，这种情况在律师界存在重大分歧。有律师认为：如果买方因为第二套房首付比例提高而要求退房，买方也可以适用“情势变更原则”解除合同。还有律师认为，应该具体问题具体对待，如果房子较贵，增加的首付款较多，买方确实无力承担的，也应可判解除合同。

　　他自己倾向于认为，国家“房产调控政策”的出台虽然是一种非商业风险，但可以预见。政府多次表态将出台严厉调控政策。国八条明确指出，二套房贷首付比例不低于60%，地产新政不属于“情势变更”情形。