买房者未付清房款，法院判决其支付余款并承担违约责任

一、案情简述
        2014年4月，沈某与胡某签订了《房产买卖合同》，约定沈某将昆明市盘龙区房产转让给胡某，房屋总价人民币135万元。胡某于2014年4月20日前支付首付人民币35万元，于2014年6月15日前付清尾款人民币100万元。付清房款之前，胡某不得将该房屋进行租赁及买卖。沈某将房产过户至胡某名下后，胡某支付了首付35万元之后，于2015年3月23日付款30万元、2015年9月24日付款13万元，尚欠房款57万元未付。双方约定，不能按时付款时按照日万分之五（折合年利率18%）支付违约金。故沈某诉请法院判令：胡某支付剩余房款人民币57万元，并支付按年利率18%计算的违约金。 
        孔律师担任原告沈某的代理人，处理本案。 
        二、案件分析 
        沈某与胡某自愿签订《房屋买卖合同》，合同依法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。沈某已经依约将房产过户到胡某名下，已经履行完合同义务。但胡某未能按照合同约定支付沈某房屋价款，沈某有权按约定要求其支付剩余价款， 
        对于合同约定的按照日万分之五（折合年利率18%）的违约金，并不违反法律规定，也没有明显高于因违约造成的损失，由此法院予以支持。 
        三、判决结果 
        法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百六十一条的规定，判决：胡某向沈某支付房屋剩余价款人民币57万元，并向沈某支付自2014年4月21日起至2015年3月22日以剩余房价人民币100万元、按年利率18%计算的违约金；自2015年3月23日起至2015年9月23日以剩余房价人民币70万元、按年利率18%计算的违约金；2015年9月24日至付清之日以剩余房价人民币57万元、按年利率18%计算的违约金。 
        四、律师建议——合同中应当足额约定违约金，以保障守约方的权益。 
        依据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”合同中应当明确约定违约金的金额或者违约金的计算方式，在发生纠纷时，双方便于对违约金进行计算。 
        但需要注意，违约金金额不能过高，否则过高部分法院不会支持。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第29条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以街量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。

法院案号：（2016）云0103民初字3841号