假借他人名义买房的风险

一、借名买房的原因：
      （一）规避法律、政策： 
      1. 规避房屋限购令政策； 
      2. 规避限贷令以及其他贷款障碍； 
      3. 简便手续、减少税费； 
      （二）争享特定购房优惠； 
      （三）隐藏真实的财产信息； 
      （四）其他原因。 
      二、借名买房的风险： 
      1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。 
      2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。 
      3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。 
      4.房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。 
      裁判规则 
      实务要点一： 
      借名购买协议若具有一般的合同约束力，应当认定为有效合同。 
      案件：谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书 （2011）民申字第261号 
      来源：中国裁判文书网 
      最高法院判定结果如下： 
      一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭万兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议，但其无法否认代持有的事实，其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付，故本案讼争房 产不应认定属于再审申请人谭万兴所有。 
      实务要点二： 
      对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。 
      案件：1.任某1、任某2合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2017）京民申4182号 
      来源：中国裁判文书网 
      北京市高院判定结果如下： 
      一、二审法院确信任某4与王某之间借名买房一事具有高度可能性并认定该事实存在，具有一定的事实依据。
任某1、任某2虽然对此予以反驳，但对于购房款由谁支付、任某4是否实际入住、购房手续和任某4证件为何由王某掌握等事实均不清楚，亦未提供充分有效的证据佐证。 
      一、二审法院对其主张不予采信，并无不当。另，本案认定任某4和王某之间存在借名买房关系，并不否定（2004）固法执字第272-1号民事裁定书的法律效力。王某虽然违规以任某4的名义竞拍涉案房屋，但不必然导致借名买卖关系无效。 
      任某1、任某2提供的涉案房屋欠缴物业费等证据，不能推翻借名买房事实的成立。 
      实务要点三： 
      当借钱买房有被法院强制执行的风险时，不能否认它剥夺了它在该案中享有的财产权。 
      案件：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣、曾塞外案外人执行异议之诉二审民事判决书（2018）辽民终211号 
      来源：中国裁判文书网 
      辽宁省高院判定结果如下： 
      徐沛欣因借名买房需承担被法院强制执行的风险，但不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。 
      实务要点四： 
      书面合同不是“借名买房”的必要条件。 
      案件：商龙合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2017）京民申2338号 
      来源：中国裁判文书网 
      北京市高院判定结果如下： 
      商龙作为受托人代商洁签订了《房屋预售合同》并履行了委托书中的相关义务。现有证据不足以认定双方之间存在借名购买B102号房屋之合意，二审法院据此作出如上认定，本院不持异议。 
      实务要点五： 
      “借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。 
      案件：赵建章、赵媛所有权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2016）津民申1745号 
      来源：中国裁判文书网 
      天津市高院判定结果如下： 
      本院认为被申请人赵建国已经完成了举证责任,以上事实形成了完整的证据链,原审法院据此认定双方存在借名买房关系,并无不当。 
      再审申请人赵建章、赵媛主张包括购房款、取暖费、物业费等费用均系向被申请人赵建国所借,双方仅存在债权债务关系,但未提供证据予以证实,该主张不能成立。 
      关于借名买房的效力问题,本案的诉争房屋性质属于经济适用房,经济适用房并非禁止流通物,现诉争房屋的契税缴纳已满五年,已经取得了上市交易的条件。 
      在符合交易条件并缴纳税款后进行交易,并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害,双方借名买房应属有效。 
      实务要点六： 
      如果不具有当地购房资格借名买房请求的办理过户手续的，法院一律不予支持。 
      案件：姚江丽、姚生云、关月花与章乃文返还原物纠纷申请再审民事裁定书（2015）新民申字第1879号 
      来源：中国裁判文书网 
      新疆维吾尔自治区高院判定结果如下： 
      本案中姚江丽因不具备购买军队经济适用房的条件，而借用章乃文的名义购买军队经济适用房，该行为违反了国家相关规定，应属无效行为。 
      关于承担责任比例问题，对于购买军队经济适用房有特殊规定和限制，购买人具有专属性。双方当事人对此规定均明确知道，故对借名买房行为的无效后果，双方均有过错。对造成的相关损失，双方均应承担责任。： 
      实务要点七： 
      借名买房协议仅对双方具有约束力，不能用于外部行为。 
      案件：罗利红、深圳市住房和建设局收回经济适用住房再审审查与审判监督行政裁定书（2016）粤行申984号 
      来源：中国裁判文书网 
      广东省高院判定结果如下： 
      本案被申请人根据涉案集建国际名园B座1807号房屋的相关登记信息，认定罗利红存在购买经济适用住房未满5年又购买其他住房的事实，并于2013年3月20日作出被诉收回经济适用住房决定，认定事实清楚，证据充分。对再审申请人该项主张，本院不予采纳。 
      小结 
      主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。 
      借名买房协议的形式在实务中多种多样，目前我国实行的房屋限购政策使得“借名买房”行为盛行，但是法律风险也随之存在。 
      实践中为规避风险应注意：如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。 
      日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。 
      针对借名买房行为专门的归纳响应的裁判规则，有利于法律实务部门的裁判和决断，也有利于民众规避法律风险，实现房屋买卖经济秩序的稳定