商铺仓库酒店酒楼租赁合同诉讼

●2015年4月18日，某物业公司与戴某签订房屋租赁合同，约定物业公司将其名下某房屋出租给戴某，租期自2015年5月1日至2019年4月30日，租金为每月16万元。合同约定签署合同当日戴某支付两个月租金32万元，之后按季度支付，于每季度10日前支付。合同保证金30万元，戴某违约导致合同解除的，保证金不退，同时保证金不退并不影响戴某按照本合同约定承担相应的违约责任。合同解除与终止条款中双方约定，戴某无正当理由未按合同约定付款，超过付款期限三日又未得到物业公司延期许可的，或者延期后又未付款的，物业公司有权单方解除合同，收回租赁物，所付押金作为违约金，不予返还，并追究戴某的违约责任。
        合同违约与索赔条款中，双方约定，如戴某无法定或约定理由未按合同及其他补充条款按时支付各项租金和其他费用，逾期超过10日的，物业公司有权解除合同，戴某承担违约责任。合同履行过程中，除有法定或约定事由外，任何一方提前解除本合同均属违约，由违约方向守约方支付违约金，租期剩余时间为12个月以下时，违约方应缴纳的违约金为相同期限的全部租金；租期剩余的时间超过12个月时，其中12个月以内的部分违约金为相同期限的全部租金，12个月之外超出部分，违约方应交纳的违约金为剩余租期租金总额的50%。2016年7月5日开始戴某无故拖欠租金，又于2017年2月8日后私自搬出租赁房屋。
        法律分析：根据相关的法律规定，违约金可分为约定违约金和法定违约金。实践中最普遍的违约金形式就是约定违约金。约定违约金是由当事人在合同中自行协商约定的违约方向守约方支付的违约金。在租赁合同中明确约定的一方违反租赁合同义务时而应当向另一方支付的一定数额或一定计算方法的金钱赔偿，属于约定违约金。本案中，租赁合同中涉及的违约金属于约定违约金。
        由相关法律规定,当事人可以在合同中约定，违约方需要向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。房屋租赁合同案件中,双方当事人为保证合同的有效履行可以约定违约金。因此在房屋租赁合同纠纷案件中，当事人主张违约金的，双方应当在合同中有明确的约定，否则当事人只能按照合同要求违约方赔偿财产损失，而不能主张违约金。
        本案合同签订后，物业公司已按约定将租赁房屋交付戴某，戴某亦应按照约定支付房屋租金及其他费用。戴某违反了合同约定，应承担违约责任，物业公司有正当理由根据违约金的约定要求戴某支付违约金，具体数额则要结合案件情况酌情予以确定；此外，物业公司还可要求戴某支付2017年2月8日前拖欠的租金、水电费等费用。