开发商不具备交付条件交房是否承担逾期违约责任？

发布日期：2019-06-05 作者：房产工程律师

问：开发商不具备交付条件交房是否承担逾期违约责任？
答：我们认为，开发商不能交付经验收合格的房屋，就是指开发商交付期满前未取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》。这又区分为以下两种情形，一是交付期满前，房屋虽不具备交房条件但已交付给购房者使用。二是交付期满后，购房者由于房屋不具备交房条件而拒绝收房。
我们认为，上述两种情况开发商都应承担逾期违约责任。
首先，根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用。这包含两层意思一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋。根据上文的分析，也就是交付验收合格的房屋。只有上述两项同时具备，才是房屋的有效交付。而上述两种情形都无法构成房屋的有效交付，都是逾期履行行为，都要承担逾期违约责任。虽然能在约定时间内交付房屋，但此时其并不具备商品房交付条件，说明合同的履行义务没有完成，没有在约定时间内全面履行合同义务要承担相应的违约责任。
其次，购房者对房屋的接收不影响开发商在不具备交付条件时交房应承担的违约责任。法律对商品房交付条件的规定是强行性的，任何违反法律法规强行性规定的约定应属无效，即使傅某在开发商交房时做出了同意收房的意思表示，也不能免除其对逾期交房违约责任的承担。
最后，开发商应承担的责任属于延期履行责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》以及上海市人民法院的判例，商品房的交付日期在商品房不符合交付条件，但“已实际交付的情况下，如果出卖人能够完成办理房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能完成办理房地产权证的，以未交付论。”说明符合交付条件的转移占有日期才是合法有效的“交付日期”，上述两种情形中，合法的“交付日期”都迟于约定的交付日期，因此都属于逾期交付行为，都要承担逾期交付违约责任。
相关案例：
河南省郑州市中级人民法院案号： (2019)豫01民终838号

来源：《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清郭燕枝杨心忠著

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