如何认定农村房屋是否系违法建筑

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告蒋先生起诉称：2015年9月10日，我经中介石先生介绍，向被告购买坐落于A县XX村55号联建房四楼套房一套，双方签订了《房地产交易预付定金协议书》，当日我交付定金50000元。2015年10月4日，我和被告双方签订了一份《房屋卖尽契约》。该契约约定，被告黄先生将其所有的坐落于A县XX村55号联建房四楼套房一套卖给我，双方断定房屋时值价款计人民币312000元，还约定被告应负协助办理该房产过户手续的义务，如有任何纠纷问题，概由卖方自行理清。被告在这份契约上签字并按指印，我亦支付全部购房款。近来，我得知我所购诉争房屋系违章建筑，将被无条件拆除。根据《合同法》有关规定，我认为上述《房屋卖尽契约》当属无效，被告应当返还我购房款312000元及赔偿利息损失。所以特请求法院依法判令：1、确认我与被告之间签订的《房屋卖尽契约》无效;2、判令被告返还我购房款312000元及赔偿利息损失(按人民银行同期贷款基准利率从2015年10月4日起算至判决确定偿还之日止);3、本案诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告黄先生答辩称：我和原告签订的《房屋卖尽契约》系双方的真实意思表示，不存在合同无效的法定情形，应当合法有效。该房屋也是我从上家转让过来的，后经过精装修后，将房屋转让给原告，且当时原告也知道了该房屋没有任何权属证书，因此，才以低价转让给原告，我已将与上家所签订相关手续一并交给了原告，原告对于房屋无证、未经审批的状况也是明知的。原告明知该房屋无证，实际上就是为了取得房屋居住使用的权利。从原告方的付款方式来看，原告也是知道诉争房屋是没有房产证的，原告认为该合同与其真实意思相违背，认为其不知道该房屋没有产权证的说法不能成立。本案中原告之所以要撕毁契约，向法院提起诉讼，究其实质原因，是由于房屋被拆迁之后，政府的拆迁安置费用较低，感觉自己原来312000元转过来的价格亏掉了。因此，原告的做法实际上已经违反了合同法所确立的诚实信用、鼓励交易的基本原则，如果支持其做法，将不利于日常生活交易安全。而且，在实践中，农村无证房屋的交易大量存在，当事人双方进行交易时对房屋的状况均是明知的，签订买卖协议也是其真实意思表示，如果法院冒然确认合同无效，将会带来巨大社会问题，不利于社会和谐稳定。综上，我和原告双方签订的《房屋买卖契约》合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。
　　三、法院查明
　　2015年9月10日，原告经其舅舅石先生介绍，向被告黄先生购买坐落于A县XX村55号联建房四楼套房一套。当日，双方签订《房地产交易预付定金协议书》，原告交付定金50000元。2015年10月4日，双方签订了一份《房屋卖尽契约》，契约载明：立卖尽契约人黄先生，自有联建房四楼坐落在A镇XX村55号，建筑面积112平方米。经合家协商一致同意，愿将此卖尽给蒋先生为实业。经三方议定时价为人民币叁拾壹万贰仟元整。水电开户费由买方自负。立契之后，其产权即永属买方所有。如有不清纠纷或亲属异议之处，概由卖方自行理清，不涉买方之事。双方签订协议后，原告即全部付清购房款，被告向原告交付房屋。原告购得房屋后占有并使用，双方均无异议。2016年10月13日，XX村遇改造，涉案房屋系拆除之列。涉案房屋系被告向案外人龚先生购买，而龚先生亦从他人转让所得。现该涉案房屋已被拆除。
　　四、法院判决
　　驳回原告蒋先生的诉讼请求。
　　五、律师点评

　　律师认为：农村房屋是否属违法建筑依法应由相关行政主管部门进行界定，不属于法院审理范围，现原告仅凭涉案房屋没有产权证和审批手续，尚不能证实涉案房屋属违法建筑。目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二))》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力强制性规定。现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，原、被告双方买卖不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该房屋买卖契约系当事人的真实意思表示，应认定有效。原告在购房时就知晓该房屋尚未取得产权证书，现又就此主张涉案房屋买卖无效，显然有违合同法规定的诚信原则，故对此不予支持。