房屋买卖合同未网签,也可要求强制过户

发布日期：2019-05-06 作者：吴丁亚律师

每当房价暴涨时，很多业主在签订居间买卖协议后，违约拒售，那么在尚未网签正式房地产买卖合同的情形下，作为买受方可否主张合同继续履行，要求强制办理过户呢？
案例
2010年3月买方张先生、卖方严女士在某房地产经纪有限公司的居间下，签订居间合同一份，并签订《房屋买卖协议》一份，协议约定张先生购买严女士名下位于上海市某区某室动迁安置房，房屋价款为人民币65万元，张先生在协议签订后3日内支付房价款人民币55万元，剩余房款10万元在办理交易过户时支付，同时约定房屋限制过户期限届满后10日内办理过户手续。
协议签署后，张先生依约支付了55万元，严女士将房屋交付给张先生使用。由于房价的上涨，严女士拒绝配合张先生办理网签及过户手续。张先生遂向法院提起诉讼，要求：判决《房屋买卖协议》继续履行并要求法院判决严女士将房屋过户至其名下，以及逾期过户的违约责任。
法院判决
法院经审理后认为原被告签署的房屋买卖协议合法有效，双方均应按约履行各自义务。
最终法院判决：
一、张先生与严女士签订的《房屋买卖协议》继续履行;
二、严女士于判决生效之日起十日内协助张先生将本案系争房屋产权过户至原告名下，张先生应于办理过户的同时支付严女士购房款人民币100000元；…

从上述小案例中可以看出，网签买卖合同并非是强制过户的必要条件，买卖双方没有网签合同仍然可以判决过户。
其实，网签合同只是房地产交易部门为了方便房地产交易的管理，而推行的合同管理制度。
针对目前房地产交易中的具体情况，买卖双方通常先签订居间方提供的格式版本的《房屋买卖协议》或《房屋买卖居间协议》等形式的协议（以下统称“买卖协议”），买卖双方在买卖协议中约定在一定时间内签署网签版本《上海市房地产买卖合同》。但是，在房价暴涨，尚未网签正式的房地产买卖合同情形下，卖方违约拒售，作为买方是否可以要求卖方强制过户呢？
这个问题关键要看签订买卖协议的法律性质，究竟买卖双方签署的是一份完整的房屋买卖合同，还是仅仅属于一份预约合同。
若是前者，则可以要求卖方继续履行合同，办理强制过户；
若是后者，则无法要求卖方配合办理过户手续，只能要求卖方承担违约责任。
同时，对于这类合同可履行的前提是买方有足够的资金能力，否则，不能一次性付清所有房款的情形下，法院一般不会支持买方的诉请，否则，即便支持买方的诉请，也会造成无法执行。

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