非法转让土地使用权案件的两个裁判规则

发布日期：2019-03-20 作者：邓世运律师

近日，笔者接触的一宗刑事案件中涉及非法转让土地使用权罪的问题。通过查阅相关案例和资料，笔者发现了两个值得关注的裁判规则：
一、在未办理国有土地使用权证的情况下，非法转让土地使用权，并从中获利的，不认为是犯罪。
根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。因此，在未办理国有土地使用权证的情况下，非法转让土地使用权的，行为性质具有非法性。但是，现有判例认为，该类行为不认为是犯罪。
在广东省阳江市人民法院（2017）粤17刑终145号刑事判决书中，法院认为，上诉人陈某违反土地管理法规，在未办理国有土地使用登记手续的情况下非法转让土地使用权，并从中获利121.05万元的非法行为事实清楚，证据确实、充分，其行为违反了国家土地登记管理制度。但鉴于其非法行为尚未达到严重扰乱土地管理秩序的危害程度，情节显著轻微、危害不大，可不适用刑罚。适用《刑法》第十三条，改判陈某无罪。该判决认为：
非法转让、倒卖土地使用权罪的犯罪客体是国家的土地管理制度。上诉人陈某在未取得国有土地使用权证书的情况下将已经政府部门征收并投入市场流转的建设用地使用权转让给第三人，其行为侵害的是国家有关土地登记管理制度，但尚不足以达到对土地管理秩序造成严重干扰或破坏，或土地性状改变导致农业用地资源流失，或行为影响极其恶劣的程度，社会危害性有限，从行政处罚层面足以规制，对其不必要适用刑罚。
二、农民转让自有宅基地的行为不宜按非法转让土地使用权罪定罪处罚。
《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据上述规定，农民转让自有宅基地的，行为性质具有非法性。但是，刑事审判参考中的观点认为，该类行为不宜按照非法转让土地使用权定罪处罚。
在《刑事审判参考（总第114集）》“王某非法转让土地使用权案[1252号]”中，王某将自有宅基地及附属的6间房屋出售给他人，被一审法院判决犯非法转让土地使用权罪，王某上诉到二审法院。二审法院撤销一审判决，改判王某无罪。
刑事审判参考中的观点认为，王某转让自有宅基地的行为不宜按非法转让土地使用权定罪处罚。所阐述的理由中有两点非常值得关注：一、从农村宅基地的政策导向来看，对转让自有宅基地的行为不宜追究刑事责任；二、参照最高人民法院关于涉农村宅基地刑事案件的批复精神，对于转让自有宅基地的行为不宜按犯罪处理。（具体详见《刑事审判参考（总第114集）》“王某非法转让土地使用权案[1252号]”）
（特别提示：不追究刑事责任，不等于不追究法律责任。文中的两种非法转让土地使用权的行为，但会面临行政法律责任。）

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