买卖合同不能履行时是可以请求解除的

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告韩先生起诉称：我为购买写字楼商用，2012年2月28日，我通过T公司与被告签订了《甲市存量房屋买卖合同》。由我购买被告所有的位于甲市乙区L路1161号D座A—606号房屋(以下简称涉案房屋)，合同总房款为457万元，我已支付80万元定金及2000元支票手续费。同时我还向T公司支付了7万元中介服务费。合同签订后，我履行了自己的合同义务，但被告却提出了种种不符合合同约定的无理要求，而T公司不仅未履行自己的忠实居间义务，还违规操作，一步一步误导我，给我造成了巨大的经济损失。《甲市存量房屋买卖合同》第七条第(一)款第(2)项明确规定：逾期超过30日交房的，买受人有权退房。如今被告早己逾期超过30日。所以请求法院判令：1、解除我与被告签订的《甲市存量房屋买卖合同》;2、被告双倍返还我已支付的定金共计160万元;3、被告返还我支付的支票手续费2000元;4、被告按照中国人民银行同期贷款利率支付实际返还我定金之日止的利息损失68457元(暂计算至2013年6月5日);5、被告支付我房价上涨造成的预期利益损失101万元。
　　二、被告辩称
　　被告曹先生答辩称：在合同履行过程中，我方无违约行为，是原告逾期付款，构成违约，我方收取的定金不应退还。事实是，在履行合同期间，与原告以夫妻相称的唐女士多次到T公司与我协商，要求我将房屋买受人改为唐女士，我没有同意。谁知后来经我查询得知，在合同履行期间，T公司在我不知情的情况下，与原告协商，私自更改房屋买受人为唐女士并在网上进行了购房资格审核，后又将我的身份信息等购房资料交给X公司，并且由X公司伪造我的授权文件和买卖合同在网上办理了我与唐女士关于涉案房屋的网签手续，从而诬陷我一房二卖，严重侵害了我的合法权益。对此，我已报案，并已初案受理，我方还要进一步要求追究涉案人员的刑事责任。我方对于一房二卖的事情完全不知情，不构成违约。同时我方为了保证所出卖的房屋权利无瑕疵，将已抵押的涉案房屋提前解押，造成了多项利息损失。所以请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护我方的合法权益。
　　T公司述称：我方已经履行了居间合同义务。
　　X公司述称：网签合同是2012年3月30日签的，我公司是2012年5月底被告到乙区建委投诉时才知道这个网签，是我公司的经纪人与T公司帮忙办理的网签，我公司不知情。后来我和被告约好去注销网签，但是唐女士不同意注销，无法办理。我公司没有伪造任何材料。
　　唐女士：我和原告是夫妻关系，2008年11月14日登记结婚。我的情况都如实告知了T公司，网签我从头都到尾都没有授权。如果网签撤销，可能会给我造成一些损失，所以我不同意撤销。
　　三、法院查明
　　2012年2月28日，原告与被告在T公司的居间下签署了《甲市存量房屋买卖合同》，约定原告向被告购买被告名下的涉案房屋，总价457万元。合同载明涉案房屋设计用途为公寓。合同约定，买受人可以在签订该合同的同时支付定金50万元，该定金在交易中自动转为购房款的一部分，剩余款项407万元于2012年2月29日至2012年4月4日期间支付，并在该期间办理产权变更手续，最多不能超过五日，否则按违约处理。当日，原告向被告支付了定金7万元。2012年2月28日，原告与T公司签订了《居间成交确认书》，确认在T公司居间下与被告签订了房屋买卖合同，约定原告向T公司支付居间服务费7万元。2012年2月29日，原告以支票方式向被告支付了定金43万元及支票手续费2000元。2012年3月2日，原告以支票方式向T公司支付了居间服务费7万元。2012年3月27日，原告再向被告支付了定金30万元。且原告与被告在房屋买卖合同上增加约定如下：经双方协商达成一致，原告于2012年3月27日追加涉案房屋购房定金30万元，定金共计80万元，涉案房屋尾款为377万元。2012年3月30日，X公司为被告和唐女士就涉案房屋的买卖办理了网签备案手续，该网签备案手续于2012年8月22日注销。
　　经查，涉案房屋的房屋性质为商品房，规划用途为公寓。原告、被告与T公司均认可原告因名下已经登记两套住房而不符合购买涉案房屋条件，不能办理网签备案登记手续。又查，原告与唐女士系夫妻关系。
　　四、法院判决
　　1、解除原告韩先生与被告曹先生于二○一二年二月二十八日签订的《甲市存量房屋买卖合同》。
　　2、被告曹先生于本判决生效之日起七日内返还原告韩先生定金八十万元。
　　3、被告曹先生于本判决生效之日起七日内支付原告韩先生以八十万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的自二○一二年四月一日起至第二项给付义务履行完毕之日止的利息。
　　4、驳回原告韩先生的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　律师认为：当事人在订立合同时应当严谨、审慎。原、被告签订房屋买卖合同时，本市的住宅限购政策已经实施了一段时间，原、被告均应对该限购政策知悉。原告名下已经登记了两套住宅，按照常理，原告不应在明知自己不能购买本市住宅的情况下，仍愿意交纳巨额定金与被告签订不可能履行的房屋买卖合同，购买不可能过户到其名下的涉案房屋。结合涉案房屋所在楼盘大多被用作商业用途的事实，原告关于其误认为涉案房屋为商业用房，不受限购政策影响的陈述存在合理性，予以采信。涉案房屋产权证书和房屋买卖合同中明确载明涉案房屋的规划用途为公寓，原告未严格询问、审查涉案房屋的性质，原告对合同不能履行存在过错。
　　被告在出卖房屋选择合同相对方时，同样负有对购房人是否具备购房资格进行审查的义务。但被告提交的证据不足以证明其明确向原告告知涉案房屋性质并询问原告是否具有购房资格。T公司作为居间方，负有审核买卖双方合同主体资格以保证合同顺利履行的义务，其应当对原告是否具备购房资格进行询问和审查。T公司提交的《关于如实陈述交易信息的声明》，经鉴定非原告签署，则T公司亦不能证明其明确告知原告涉案房屋性质及询问原告是否具有购房资格。因此，被告和T公司对合同不能履行也具有过错。
　　被告主张其在得知原告不具备购房资格后，要求原告承担违约责任，与原告解除合同后再与唐女士签订合同。然而，被告实际上既未解除与原告签订的合同，也未与唐女士签订合同，而是在其与原告的合同项下约定另行收取原告30万元定金。被告在此时明知合同不能继续履行而仍旧收取巨额定金，明显具有过错。原告不具有购房资格，导致原、被告双方签订的房屋买卖合同不能履行，故原告要求解除该合同的诉讼请求，应予以支持。
　　原、被告双方签订的房屋买卖合同不能履行，原、被告双方均具有过错，靳律师认为以不适用定金罚则为宜，故被告应当返还原告定金80万元。定金80万元应从被告确认原告不具备购房资格后的合理期限返还，原告主张的利息损失，应酌定合理的利息起算日期予以支持。原告要求被告返还支票手续费的诉讼请求，无法律依据，不予支持。因原告对合同履行不能具有过错，其要求的预期利益损失101万元，不予支持。