整体房地产中的部分土地或房屋征收补偿估价

根据《房地产估价规范》，涉及房地产分割估价，不应简单地将分割前的整体房地产价值或价格按建筑面积或土地面积、体积等进行分摊得出分割后的各部分房地产价值或价格，应对分割后的各部分房地产分别进行估价，并应分析因分割造成的房地产价值或价格增减。在实际评估过程中，一般按照“红线碰到多少补偿多少”的原则来进行评估。一般来说，宗地按《房屋土地勘测定界报告》中记载的红线内拟征地面积进行补偿；建、构筑物一般根据自身结构，按跨或按间进行拆除并对本体进行修复。在这个过程中，补偿形式分为2类：
一、对被征收/拆除土地或建、构筑物的补偿：
1、被征收土地补偿
2、被征收/拆除建、构筑物补偿
二、对未被征收/拆除土地或建、构筑物的损失补偿：
1、宗地剩余土地价值减损补偿
2、剩余建、构筑物价值减损补偿及修复费用补偿
一般在实际操作过程中，评估公司主要对第一种类型进行评估，主要以征收评估或参考征收评估模式为主，估价方法主要采用比较法、成本法；此类评估通常在考虑无相互影响的无减损值的前提下进行评估。没有考虑征收后剩余房地产的减损价值影响，这部分的减损应考虑在补偿中。随着法制化建设深入，在维稳的大环境下，往往委托方也会要求对这类减损进行价值评估。