房产律师靳双权：一房二卖两份合同都有效该怎么判

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告俗称
　　原告姜女士起诉称：1998年9月25日，我与被告侯先生签订《关于XX小区商品房转让协议》，约定侯先生将甲市XX镇XX小区D座1501室房屋以8万元转让给我。我当日支付定金5000元，同年10月21日，我支付余款75000元。协议签订当日，侯先生将房屋钥匙交给我，后我入住该房屋。但两被告并未按协议约定办理房屋产权变更登记手续，经多次协调未果。故起诉要求：1、判令我与被告侯先生之间于1998年9月25日签订的房屋转让协议有效，并由两被告协助办理产权变更登记手续;2、本案诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　两被告答辩称：我们与原告之间存在合同关系无异议，但原告未按合同约定交付房款，双方合同已解除。1998年10月21日，我们与案外人霍先生签订《房屋转让合同》，将诉争房屋出售给霍先生，由于被告牛女士不会写字，而我们当时尚为夫妻关系，故牛女士委托侯先生在《房屋转让合同》中代签，这不影响双方合同的效力。合同签订后，霍先生支付了相应的房款，我们将诉争房屋钥匙和三证也都交给了霍先生，并已通过法院达成调解协助霍先生办理产权过户手续，现诉争房屋已卖给霍先生，原告无权再主张权利。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：1998年9月25日，原告姜女士(乙方)与被告侯先生(甲方)签订《关于XX小区商品房转让协议》，约定甲方将甲市XX镇XX小区D座1501室房屋约72平方米转让给乙方，转让总价80000元。乙方从9月25日起20天内付清全部房款，如未按期付款，则乙方已付定金5000元甲方予以没收。甲方必须在收到全部房款后5天内搬出。协议签订当日，原告付款5000元给侯先生作为购房定金，侯先生出具收条，载明“今收到姜女士房子定金伍仟元正”。
　　1998年10月21日，侯先生、牛女士(甲方)与霍先生(乙方)经甲市XX区公证处公证签订了一份《房屋转让合同》，约定将本案诉争房屋以80000元价格转让给乙方，款项于公证生效之日一次性付清。侯先生代牛女士在协议书上签字。协议签订当天，侯先生出具收条，载明“今收到霍先生房子款柒万伍仟元正”。2009年3月30日，因诉争房屋尚未办理过户登记手续，霍先生向法院起诉侯先生、牛女士，经法院调解达成协议，确定侯先生、牛女士于2009年4月10日前将诉争房屋过户至霍先生名下。在执行过程中，因原告提出执行异议，目前诉争房屋尚未过户至霍先生名下。另查明，侯先生、牛女士于1978年1月7日登记结婚，于2003年11月12日离婚。诉争房屋系两人夫妻关系存续期间的共同财产。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、确认姜女士与侯先生之间签订的《关于XX小区商品房转让协议》有效。
　　2、驳回姜女士的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
原告与侯先生之间签订的《关于XX小区商品房转让协议》系双方真实意思表示，作为房屋共有权人之一的牛女士对该买卖合同的效力也无异议，故该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。而两被告与案外人霍先生之间通过公证程序签订的《房屋转让合同》，尽管在该合同上牛女士的签字系侯先生代签，但双方签订合同时，两被告尚系夫妻关系，且牛女士现也认可该买卖合同的效力，故双方之间的合同亦属有效。而房屋系不动产，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。本案诉争房屋经两被告一房二卖，且霍先生与两被告已通过法院的调解并达成民事调解书，确定由两被告协助将诉争房屋过户给霍先生。而法律文书确定的物权设立、变更、转让，自该文书生效时发生物权法律效力。现该调解书已生效，故诉争房屋已经归霍先生所有，原告要求两被告协助办理该房屋的产权变更登记手续，于法无据，不予支持。至于两被告一房二卖的行为是否构成违约，原告可另行主张权利。