律师分析一起房屋买卖反悔案件

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告杜某起诉称：2006年5月26日，被告罗某人委托其岳父找到程先生的妻子罗女士称，欲将其位于甲市府城办事处XX村2组51号房屋出卖，正好我四处打听想买房，经协商，被告将前三间平房，后三间小屋作价16500元卖给我，程先生作为见证人在协议上签字，被告承诺为我协助办理甲市府城办事处XX村2组51号房屋所有权过户手续。协议签订后，被告将房屋及房产证、土地证、相关水电费发票全部交付给我，我居住该房屋至今。期间，我对房屋进行了修缮，我的大女儿出嫁，二女儿、小女儿考学均在该房屋酬客。近几年我条件有所改善，找被告协助办理房屋产权转移手续时，被告以我当时欺骗其购买该房屋并要求收回房屋，坚决不配合协助。现在房屋年久失修，没有隔热层，一下雨，到处漏水，我找相应部门时，称必须在房屋产权转移后，才能加隔热层。被告将房屋出卖给我后，我居住至今，被告未提任何异议，双方买卖合法有效，请求法院判决确认：1、确认我与被告签订的房屋买卖协议有效;2、被告协助我办理甲市府城办事处XX村2组51号房屋所有权登记手续，被告承担本案诉讼费、律师代理费。
　　二、被告辩称
　　被告罗某人答辩称：原高与我是租赁关系，不是买卖关系;我收取原告1万多元是租金，不是房款;签订房屋买卖协议是为了应付我单位检查，请求驳回原告的诉讼请求。
　　第三人蒋女士述称：我与被告是夫妻关系，本案诉争房屋是我夫妻共同财产，被告未经我同意出卖房屋属于无权处分;原告采取欺骗手段，诱使被告签订房屋买卖协议，原告不构成善意取得，故请求法院依法认定原、被告签订的房屋买卖协议无效，判决原告无条件归还房屋。
　　三、法院查明
　　法院经审理查明：2006年5月26日，原、被告签订房屋买卖协议约定，被告将其位于甲市府城办事处XX村2组51号120.96平方米房屋出卖给原告，房价16500元，房款和房屋交付后生效，房屋如有损失，被告概不负责，案外人程先生作为见证人在协议上签名，第三人蒋女士在场，但未签名。合同签订时，原告付清了房款，被告将房屋及房屋所有权证、土地使用权证及水、电费发票交付给了原告，原告在该房屋居住至今。因一直未能过户，导致原告诉至本院，请求本院判决：1、原、被告签订的房屋买卖协议有效;2、被告协助原告办理甲市府城办事处XX村2组51号房屋所有权登记手续。另查明，位于甲市府城办事处XX村2组51号120.96平方米房屋没有抵押登记，没有查封记录。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：
　　1、原告杜某与被告罗某人于2006年5月26日签订的房屋买卖协议书有效;
　　2、被告罗某人于本判决生效后15日内协助原告杜某将位于甲市府城办事处XX村2组51号房屋产权变更登记为原告杜某;
　　3、驳回原告杜某的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　北京房产律师靳双权分析认为：本案的争议焦点是，被告协助原告办理房屋过户手续是否符合法律规定。
　　本案中原、被告签订房屋买卖协议时间是2006年5月26日，当事人为该协议效力发生争议，该争议应采行为时法律裁判，即适用民法通则等法律规定予以评判。本案诉争房屋系被告与第三人婚姻存续期间的共同财产，被告将本案诉争房屋出卖给原告时，第三人在场知情并未表示反对，且原告是在被告和第三人在场的情况下与被告签订房屋买卖合同，原告有充分理由相信被告与第三人有真正处分本案诉争房屋的真实意思表示。同时，原告以约定的价款支付了对价并占有了该房屋，被告亦将房屋和房屋所有权证书及相关证件交给了原告，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条规定，原告系善意、有偿取得本案诉争房屋，依据前述法律规定，原告取得本案诉争房屋的权益应依法予以维护。再者，原、被告签订的房屋买卖协议内容不违反法律强制性规定，被告也未举证证明其意思表示不真实，该协议应为合法有效，法院给予认定，所以法院对原告请求确认原、被告于2006年5月26日签订房屋买卖协议有效的诉讼请求予以支持。买卖合同的法律特征是出卖人将标的物所有权交付买受人，买受人支付价款，出卖人交付了所有权才是完全履行了合同义务。原告购买本案诉争房屋后，被告只是将房屋及房屋所有权证书交付原告，未进行所有权变更登记，物权没有发生变动，故被告未履行房屋买卖合同交付所有权给原告的义务，应承担违约责任，法院对原告要求被告协助办理本案诉争房屋过户变更登记手续的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付律师费的请求无法律依据，法院不予支持。被告辩称本案是房屋租赁关系与事实不符，法院不予采纳;第三人述称的理由不符合法律规定，法院亦不予采纳。