律师分析一起非农户口购买农村房屋的纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告姜先生起诉称：我和王女士是夫妻关系，我常年在外地工作，2005年，王女士没有经过我同意，擅自将我名下位于甲市XX存的三间平房和一处院落卖给了非农业户口的被告韩先生，双方签订了《房屋买卖协议》，同时还办理产产权过户登记手续。2011年我得知此事后，上访本市有关部门协调，甲市国土资源局将为韩先生办理的产权登记手续撤销后，我和韩先生发生争执，无奈之下只能起诉到法院，请求确认王女士和韩先生签订的《房屋买卖协议》无效，被告韩先生将房屋和宅基地退还于我。
　　二、被告辩称
　　被告韩先生答辩称：我签订《房屋买卖协议》时，原告姜先生当时也在场，所签协议上有他的签名和印章。现在我在诉争房屋内居住了7年多时间，姜先生现在见诉争房产房价大涨，见有利可图，便想要收回房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求，原告姜先生应当根据诉争房产如今的市场价格80万元向我承担缔约过失的责任。
　　三、法院查明
　　法院经审理后查明：原告姜先生和王女士是夫妻关系，姜先生常年在外地务工，被告韩先生是非农业户口，2005年3月10日，被告韩先生和王女士签订了《房屋买卖协议》，约定由韩先生出资30000元购买王女士丈夫姜先生名下的一处三间平房及一处院落。合同签订后，双方办理产权过户登记手续。韩先生也一直居住在诉争房屋内。2011年，姜先生得知王女士未经其同意，擅自将其名下位于甲市XX村的三间平房和一处院落卖给了被告韩先生。于是便找到甲市国土资源局协调，甲市国土资源局将为韩先生办理的产权登记手续撤销。后双方为此事发生争执，姜先生便诉至法院，另查明，对于房屋买卖协议上卖主位置姜先生的签名王女士表示不能确定是姜先生本人所签的。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：王女士以姜先生名义和被告韩先生签订的《房屋买卖协议》无效，本判决生效后10日内，被告韩先生将诉争房屋退还给韩先生和王女士，姜先生和王女士将受到的购房款3万元退还给被告韩先生。
　　五、律师点评
　　律师靳双权分析认为：本案中，原告不认可房屋买卖协议中的签字是自己签字和盖章，王女士也不能确定是原告姜先生本人所签，因此可以断定2005年3月10日，被告韩先生和王女士签订了《房屋买卖协议》是王女士以姜先生名义签订的。被告韩先生是非农户口，诉争房屋是位于甲市XX村宅基地上修建的房屋。在我国，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，带有一定的福利性质，购买者必须是具有本集体经济组织成员的身份，非本集体经济组织成员无权取得。所以作为非农户口的韩先生和王女士以姜先生名义签订的《房屋买卖协议》无效。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”所以法院的判决是正确的。但是原告姜先生和王女士明知所出卖房屋属于宅基地上修建的房屋是禁止流转的，依旧和原告签订合同，并在其出卖房屋后又以买卖合同无效起诉。原告作为出卖人，应对合同无效承担一定的责任。对于被告韩先生的利益损失赔偿，因为韩先生没有提出反诉主张，根据“民不告,官不管”，所以就韩先生的利益损失赔偿问题，本案没有涉及。当然被告韩先生可以对其利益损失赔偿问题另行主张权利。