抵押权存续期间转让抵押房屋的合同效力问题

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告戴某起诉称：2006年6月1日，我和被告钱某签订了《房屋转让协议》，约定由我出资150万元购买被告名下位于甲市乙区的301号房产一套，协议签订后，我按照约定支付了全部购房款，钱某也将房屋交付给我居住到现在，但是钱某一直都没有为我办理产权过户登记，我已经多次催促都没有结果，所以请求法院判令钱某协助我办理产权过户登记。
　　二、被告辩称
　　被告钱某答辩称：我和戴某签订房屋转让协议时，诉争房屋已经抵押给银行了，我和银行签订的抵押合同对此做了明确约定：没有XX银行的同意，我不能出售诉争房屋，所以我和原告签订的房屋转让协议是无效的。且戴某的起诉已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　三、法院查明
　　法院经审理后查明：被告钱某以按揭的方式于2002年在甲市乙区购买了301号房产一套，房屋总面积为120平方米。2006年6月1日，原告戴某和被告钱某签订了《房屋转让协议》，约定由戴某出资150万元购买钱某的该套房产，交房日期约定为2006年6月20日，付款方式为一次性付清，诉争房屋的按揭贷款由钱某偿还，原告戴某在接受房屋后7日内向被告钱某付清全部购房款，房产过户手续待钱某偿还银行贷款解押房本后两个月内由钱某协助戴某办理完成。合同签订后，戴某按照合同约定支付了全部购房款，钱某也将房屋交付给戴某使用到现在。但是钱某一直没有偿还银行贷款。后经戴某多次催促都没有结果，遂戴某诉至法院。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：本判决生效后15日内，钱某偿还银行贷款解押房本;在钱某解押房本后15日内，钱某协助戴某办理产权过户登记手续。
　　五、律师点评
　　北京房产律师靳双权分析认为：本案中，房主已经把诉争房屋交付给买受人实际占有使用了，买受人也已经支付了全部购房款，此时买受人戴某请求房主钱某协助办理产权过户登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，所以被告钱某称戴某的诉请已过诉讼时效的说法得不到法院的支持。另外本案中，原被告签订的房屋转让协议明确约定了由被告钱某偿还银行贷款解押房本后协助原告办理产权过户登记，且银行也同意被告清偿债务解押房本，所以戴某有权要求钱某为自己办理产权过户手续。本案还涉及抵押权存续期间转让抵押房屋的合同效力问题。我国《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定在性质上不宜理解为效力性强制性规定，违反该强制性规定不应影响房屋买卖合同的效力，而只是对合同是否能够继续履行产生影响。故在抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，但买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的，应当同意且能够代为清偿债务消灭抵押权，必要时法院应当征询抵押权人的意见，追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。本案中，法院将抵押权人XX银行追加为案件第三人，征询了抵押权人的意见并向其核实了诉争房屋抵押贷款的剩余额度，审核了钱某的债务清偿能力，在判决办理抵押财产所有权转移登记的同时有效维护了抵押权人的合法权益。