靳双权律师解析一起惩罚性赔偿案例

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告梁女士起诉称：2000年5月底，我和甲市某房产公司达成口头协议，购买了他们修建的302号楼房一套，房屋总价款10万元，我已支付了8万元，剩余2万元待我收到房屋并办理了产权证后再一次性付清，但是事隔3年，一直不见他们向我交付房屋，后在我多次交涉后，才知道他们已将我购买的302号楼房卖给了第三人，且已交房。房产公司属于一房二卖，属于违约，请求法院判令解除我和房产公司的口头协议，房产公司退还我已付的购房款，并赔偿我一倍购房款作为补偿。
　　二、被告辩称
　　被告甲市某房产公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。
　　三、法院查明
　　法院经审理后查明：1999年年底，甲市某房产公司申请修建职工住宅楼获批准，同时该楼盘部分对外出售。2000年5月底，原告梁女士和该房产公司达成了口头协议，约定由梁女士出资10万元购买房产公司修建的302号楼房，协议达成后当天，梁女士便向房产公司支付了2万元购房款，同时房产公司出具盖有公司财务印章的收条一张，后梁女士陆续支付了8万元购房款，房产公司依旧出具收条。剩下的2万元购房款梁女士准备在房产公司为其办理房产证时再一次性付清。2003年，梁女士见房产公司还没有交付房屋，便多次交涉，后才得知房产公司已将诉争房屋卖给了第三人，并已交付使用。梁女士认为房产公司属于违约，侵犯了其合法权益，便诉至法院。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出判决：解除原告梁女士和被告房产公司达成的口头协议，被告房产公司退还原告梁女士支付的8万元购房款，并另外支付8万元给梁女士作为赔偿。
　　五、律师点评
　　专业房地产律师靳双权分析认为：根据《合同法》第10条的规定，合同有书面形式、口头形式和其他形式。原告梁女士和甲市某房产公司达成的口头协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家的法律规定，该口头协议合法有效，梁女士在达成协议后陆续支付了8万元购房款，已经履行了主要义务，房产公司在收到购房款后，还将房屋卖与第三人，构成违约，最终导致梁女士的买房目的不能实现，《合同法》第94条第4项规定“当事人一方迟延履行合同或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”。所以梁女士要求解除口头协议的请求法院予以支持。本案中甲市某房产公司修建的职工楼房既然部分对外出售，就具有商品房的性质，所以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同纠纷的司法解释》)中规定了买受人不仅可以要求解除、撤销合同或者宣告合同无效，要求出卖人返还购房款、支付利息及赔偿损失，而且可以向出卖人要求其承担不超过已付购房款一倍之赔偿责任的五种情形，分别是(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;(3)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(4)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(5)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。所以梁女士要求双倍返还已付购房款数额的请求法院予以支持。