买卖合同履行对抗抵押权的效力

发布日期：2018-08-29 作者：房产律师

　　(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告雷某诉称：1.解除雷某与张某签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议;2.张某双倍返还定金800万元。
　　二、被告辩称
　　被告张某反诉请求：从合同约定的交易流程来看，雷某起诉时，解抵押时间节点尚未到，雷某违约在先;张某因雷某的违约行为，遭受了巨大的经济损失。签订买卖合同之前未取得抵押权人的同意，不影响买卖合同的效力。要求雷某支付滞纳金(自2015年12月14日至2016年1月30日期间，基数为10197700元，按照每日1‰标准计算;自2016年1月31日至实际付清款项之日，基数为16697700元，按照每日1‰标准计算)。
　　三、审理查明
　　经法院审理查明：2015年6月2日，张某作为出卖人，雷某作为买受人，双方签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售北京市×号房屋;成交价格20697700元;买受人向出卖人支付定金400万元;买受人拟贷款金额为650万元;出卖人应当在2016年1月30日前将该房屋交付给买受人;2016年1月30日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同关于房屋权属情况的描述包括：“该房屋的抵押情况为：1/。1.该房屋未设定抵押;2.该房屋已经设定抵押，抵押权人为：/，抵押登记日期为：/年/月日，他项权利证证号为：/。”
　　雷某于2015年6月4日向张某支付定金200万元，于2015年7月14日向张某支付定金100万元，于2015年7月15日向雷某支付定金100万元。经询，雷某称其于2015年9月得知×号房屋存在抵押权。
　　2016年1月26日庭审中，张某提交了×号房屋房屋所有权证复印件，其中印有2009年5月20日已抵押的印章。雷某称其在购买前已租用×号房屋，故在购买时基于信任而未查看房屋所有权证或相关复印件。张某、雷某均称双方就×号房屋签订租赁合同的时间亦为2015年6月2日;张某称其签约时出示了房屋所有权证复印件。
　　法院在北京市住房和城乡建设委员会网站上查询了张某与雷某之间交易的网签信息，合同号为C×××，抵押情况为无抵押，签约时间为2015年6月5日。
　　法院于2016年1月28日向北京市朝阳区不动产登记事务中心查询×号房屋登记情况，获悉张某分别于2012年5月22日、2013年5月31日两次设立抵押权，被担保主债权数额分别为2500万元和2800万元。张某称上述抵押信息针对的是同一笔贷款，并提交了相关贷款材料予以佐证。2016年11月8日庭审中，张某提交了×号房屋房屋所有权证，其中记载2009年5月20日所设抵押权于2011年6月24日注销，2012年5月22日所设抵押权于2016年6月17日注销，2013年5月31日所设抵押权于2016年6月16日注销。
　　一审2016年1月26日庭审中，张某表示同意解除合同;2016年4月21日庭审中，张某改称因双方交易已被天润公司办理网签，解除合同不具备客观条件，故要求继续履行合同。
　　四、法院判决
　　1、确认雷某与张某签订的房屋买卖合同及补充协议于2016年1月26日解除;
　　2、张某于判决生效之日起十日内向雷某返还定金四百万元;
　　3、驳回雷某的其他诉讼请求;
　　4、驳回张某的全部反诉请求。
　　五、房地产律师靳双权点评
　　本律师认为，张某与雷某签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。张某在合同中承诺×号房屋未设定抵押。北京市住房和城乡建设委员会网站上的相关交易网签信息显示抵押情况为无抵押;故张某提交的书面说明不能证明其在签约时已如实向雷某及天润公司告知×号房屋抵押情况。张某提交的田×与雷某签订的个人借款协议并未述及借款用途，即无法证明雷某已知悉×号房屋抵押情况。综上，本案全部证据均不能表明张某在签约时已如实向雷某及天润公司告知×号房屋抵押情况。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”依据上述法律规定，购买已抵押房产，除非抵押权人事先同意或者抵押债权获得清偿，否则买受人不得以其债权对抗抵押权人。本案中，张某在签约时并未如实向雷某告知×号房屋抵押情况，致使雷某将在交易过程中面临其在签约时不能预见的交易风险;但是，交易风险的增加并非必然导致雷某的合同目的无法实现，雷某不能因上述事实而直接获得合同解除权。雷某在获悉抵押情况后，既未依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定请求撤销或者变更合同，亦未依据该法第六十八条、第六十九条之规定通知张某中止履行合同，而是在未获得法定或者约定解除权的前提下直接起诉要求解除合同，故其通过起诉而表达的解除意思无法直接发生合同解除的法律效果。虽然雷某在起诉时并未合法获得合同解除权，但是张某在本案2016年1月26日庭审中表示同意解除合同，故应当认定双方在此时已协商一致解除合同。合同解除是合同权利义务终止的一种方式，也是合同效力状态的重大变化;解除合同的一致意思表示，对合同双方当事人均应发生不可逆转的约束力。鉴于上述情况，应当认定雷某与张某对于合同解除一事负有同等责任，故张某应向雷某单倍返还定金。

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