开发商未取得规划验收文件延期交房案例

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　李某诉称：我付出500万元购买涉诉房屋，这笔钱买国库券也有收益。X公司无法办理房产证不能按期交房，房子不能出租不能入住都是损失。诉讼请求：判令X公司向李某支付逾期交房违约金197187.82元(违约金计算自2015年8月29日起至2016年4月14日止)。
　　二、被告辩称
　　X公司辩称：X公司系经李某同意而进行规划变更，因此导致涉诉房屋未能办理规划验收批准文件，李某亦应承担责任。李某受到的损失仅是未能入住房屋的租金损失，X公司对其的赔偿已经远远高出其实际损失。李某明知房屋质量合格却以未取得规划验收资料拒不收房，利用法律和合同条款拖延收房获取暴利。
　　三、审理查明
　　2012年10月12日，X公司与李某签订了《商品房预售合同》约定：第三条，买受人购买坐落于X区X室，面积222平方米，总价款5715589元。出卖人应在2013年12月31日前向买受人交付房屋。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。逾期交付：出卖人按向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。李某曾就本案相同事实起诉X公司，要求X公司支付其逾期交房违约金1729090元(以已付房款5715589元为基数，自2014年1月1日起按照已付房款万分之五的标准计算至2015年8月28日止)。2015年11月20日，民事判决书X公司给付李某逾期交房违约金518691元。
　　四、法院判决
　　北京X房产公司给付李某逾期交房违约金二万元(违约金计算自2015年8月29日至2016年4与14日)。
　　五、律师点评
　　李某与X公司就涉诉房屋签订的商品房预售合同、补充协议、补充条款等均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
　　本案系因X公司交付的房屋在约定期限内未能取得规划验收文件，李某因此拒收房屋并主张逾期交房违约金。纵然李某在补充条款中同意X公司作相应变更亦不能免除X公司之义务。因此，X公司未向李某交付符合约定条件的房屋，构成违约，应承担违约责任。
　　现李某就X公司同一违约行为再次起诉请求支付其自2015年8月29日至2016年4月4日的逾期交房违约金197187.82元，争议焦点为X公司承担的逾期交房违约金数额是否适当。
　　首先，从违约后果及造成损失来看。涉诉房屋未能取得规划验收批准文件系因X公司将规划车位变更为景观绿地导致。上述规划变更系经李某同意，且涉诉房屋已经经过四方验收，该情节并未对居住使用功能造成实质影响。X公司对李某造成的主要损失应限于李某在逾期交房期间未能居住使用房屋产生的损失。
　　本案系李某就X公司同一违约行为分段主张自2015年8月29日至2016年4月4日期间的违约金，故本案违约金数额应综合考量前诉案件确定的违约金数额及李某总体所受实际损失。考虑到X公司进行变更前征得了购房人同意，X公司并非恶意违约。最后，从违约金的功能价值考虑。违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时督促合同当事人诚信履约，当违约发生时积极采取补救措施。《合同法》规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以增加或适当减少。