律师分析逾期交房造成的损失应由谁承担？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　冯某诉称：2012年11月16日，我与常某签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定常某将北京市朝阳区502号出售给我，常某应于合同签订之日起90日内配合办理房屋过户手续，并于2012年12月17日交付房屋。我依约支付了购房款，但是常某拒不办理过户手续，亦不交付房屋。现我起诉，要求常某配合办理上述房屋过户手续，立即交付上述房屋，并支付逾期交房违约金82500元，支付逾期交房损失(自2013年2月1日起至实际交付之日止，按照每月5500元计算)，支付逾期过户违约金(自2013年3月27日至实际过户之日，按照每日2750元计算)。
　　二、被告辩称
　　常某辩称：我同意过户并交付房屋，但是尚未过户和交房的原因并不在我。合同未能履行的过错在冯某，所以我不同意支付违约金。
　　三、审理查明
　　2012年11月16日，常某、冯某双方签订房屋买卖合同，约定朝阳区502房屋;成交价格560万元;出卖人逾期交房在30日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行;逾期交房超过30日后，买受人退房的，出卖人应按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金;自本合同签订之日起90日内，申请办理房屋权属转移登记手续;
　　补充协议约定，此房交易首付款需在2012年11月21日前给付，部分余款382万元需在2012年12月15日前给付;甲方收到550万元后，配合乙方完成房屋过户手续;双方交房日期为2012年12月17日，乙方最后的余款10万元给付给甲方;若甲乙双方有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金;如本协议中有关条款和买卖合同相抵触，以本协议为准。
　　审理中，冯某提交了2012年11月26日165万元、2012年12月17日200万元、2012年12月17日60万元、2013年1月10日122万元的网银汇款回单。常某确认已经收到购房款550万元。
　　冯某称自己在签订合同时没有购房资格，并称于2013年3月12日要求常某将涉案房屋先行过户至具有购房资格的朋友王某名下。
　　冯某称逾期交房租金损失，房屋租赁合同记载每月租金5500元，租期自2013年2月1日至2014年1月31日。冯某称其要求常某于2012年3月27日完成过户手续，故其自2012年3月27日开始计算逾期过户违约金。
　　四、法院判决
　　1、被告常某协助原告冯某办理北京市朝阳区502房屋所有权转移登记手续。
　　2、被告向原告交付北京市朝阳区502房屋。
　　3、被告向原告支付逾期交房违约金13750元。
　　4、被告向原告支付逾期过户违约金(自2013年4月2日计算至房屋实际过户之日，每日2750元)。
　　5、被告向原告支付逾期交房损失(自2013年2月1日计算至房屋实际交付之日，每月五千五百元)。
　　五、靳双权律师点评
　　常某与冯某签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。冯某要求常某协助办理过户手续并交付房屋，常某亦予同意，应予支持。
　　案情分析：冯某在签订合同时确实没有购房资格，但是购房资格取得与否仅影响过户手续，而不影响交付房屋;双方约定的交付房屋时间为2012年12月17日，但是冯某应于此前履行付款义务迟至2013年1月10日方才履行完毕，故认定常某应自2013年1月11日起就迟延交房承担违约责任。
　　民事诉讼以当事人的诉讼请求为基础，双方在合同中就迟延交房约定了违约金，但是冯某在诉讼请求中自2012年12月17日起仅计算至2013年1月15日，故仅能支持其2013年1月11日以后的部分，即13750元。
　　冯某主张自2013年2月1日起的逾期交房损失，且其主张标准不高于合同约定的违约金标准，应予以支持。
　　本案证据显示，冯某具有购房资格的时间为2013年3月28日，故双方在此前实际无法完成过户手续;双方所签合同并未约定冯某可以要求常某将房屋过户至他人名下，故常某可以拒绝冯某关于将房屋过户至王某名下的要求。