房屋买卖合同一方违约致使合同不能履行的解除权

发布日期：2018-08-09 作者：房产律师

　　　　一、原告诉称
　　原告李梅诉称：2016年5月13日，我与赵天经北京金紫燕房地产经纪有限公司居间介绍，签订涉诉合同，约定我购买赵天的涉诉房屋，成交价186万元，我通过贷款形式购买，同时约定赵天应于2016年9月15日之前办理涉诉房屋的抵押注销手续。当日，我支付定金10万元，并交纳了1万元中介费。赵天未按合同约定与我办理银行面签手续，且未按约定时间办理抵押注销手续。我多次通过中介催促赵天履行合同，赵天总是推脱。我认为赵天的行为构成根本违约，使合同履行不能，故起诉至法院。请求1.判令解除李梅与赵天于2016年5月13日签订的《北京市房屋买卖合同》(以下简称“涉诉合同”);2.判令赵天双倍返还李梅定金20万元;3.判令赵天赔偿李梅房屋差价损失50万元;4.判令赵天承担本案诉讼费用。
　　二、被告辩称
　　被告赵天辩称：李梅未按合同约定的签约后15个工作日办理银行面签，表明其以实际行动表明不再履行合同。2016年9月13日，我与李梅协商，能否再给几天时间用于办理抵押注销手续，李梅就表示不再买涉诉房屋了，我于2016年9月15日同意李梅解除合同的要求。
　　三、审理查明
　　经审理查明：2016年5月13日，李梅与赵天经房地产经纪公司居间介绍签订涉诉合同，就成交价格、付款方式、违约责任等进行了约定，并且明确涉诉房屋已设定抵押，赵天应于2016年9月15日之前办理涉诉房屋的抵押注销手续;李梅为购买涉诉房屋，将向银行贷款134万元。同日，李梅向赵天支付定金10万元。
　　上述事实双方当事人没有争议，法院予以确认并在卷佐证。
　　李梅主张赵天未按约定时间办理涉诉房屋抵押权注销手续，但其在起诉之前并未提出解除合同。对此提交中介公司证明、中介人员、王颖与赵天的短信记录作为证据。赵天对此不认可，称2016年9月13日，其与李梅协商，能否再给其几天时间用于办理抵押注销手续，李梅就表示不再买涉诉房屋了，其于2016年9月15日同意李梅解除合同的要求。对此提交其与中介人员的短信记录。
　　对中介人员与赵天的短信记录，虽双方对其真实性并未完全认可，但确实无法证明赵天主张的李梅曾提出解约的事实。
　　另，赵天当庭认可其于2016年9月13日与李梅协商暂缓几日办理抵押权注销手续，亦表明其难以按约定时间办理。综上，在没有证据表明李梅曾于起诉之前提出解除涉诉合同的情况下，赵天未能于2016年9月15日前办理抵押权注销手续的行为，构成违约。
　　赵天主张，李梅未按合同约定的签约后15个工作日办理银行面签，表明其以实际行动表明不再履行合同。对此李梅不认可。因银行面签以网签为前提，需要出卖人与买受人共同办理，双方在庭审中均认可尚未办理网签，且直至2016年9月13日，赵天仍在与李梅协商涉诉房屋解押事宜，故对于赵天的上述辩解意见，法院不予采信。
　　就房屋差价损失，李梅提交同小区同户型的网上成交信息，证明同类型房屋价格上涨情况。赵天对此不认可。
　　四、法院判决
　　1、李梅与赵天于二○一六年五月十三日签订的《北京市房屋买卖合同》于判决生效之日起解除;2、赵天自判决生效之日起七日内双倍返还李梅定金共计二十万元;3、赵天自判决生效之日起七日内赔偿李梅房屋差价损失五十万元。
　　五、　　本律师认为，本案的争议焦点为应由谁承担违约责任及违约责任认定后的后续处理问题。
　　关于违约责任承担问题。根据庭审查明的事实和相关证据可以看出，本案中，双方签订房屋买卖合同以后，由于赵天未在合同约定的时间内办理抵押权注销手续，导致合同不能正常履行，这是本案合同解除的根本原因。根据我国《合同法》第107条、第115条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方签订的合同合法有效，应予认真履行。李梅已经按照相应约定交纳了定金，但由于赵天拒绝履行合同义务，致使合同目的不能实现，故应由赵天承担相应的违约责任。
　　关于违约责任确定后的后续问题处理。根据我国《合同法》第113条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。可见，赔偿损失的基本性质在于补偿性，即填补当事人因违约行为受到的不利益，主要是经济上的损失。本案中，双方签订房屋买卖合同后，房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为李梅享有的合同履行后可获得之利益。现因赵天的违约行为导致合同不能继续履行，故该可得利益应予赔偿。关于双倍返还定金与赔偿损失能否同时适用的问题，本律师认为，定金责任是当事人在订立合同时为确保债务履行而预先设定的，其出发点和最终目标是维护非违约方的合同利益，该责任不以实际损失的发生为前提。若因一方的违约行为使守约方产生了损害后果，且损害赔偿数额大于定金数额时，对于双倍返还定金后仍不足以弥补损害的部分，非违约一方当事人仍可以要求违约方进行赔偿。在综合考虑同地区房屋当前市场价格状况、双倍返还定金不足以弥补李梅损失的情况下，参照相类似房屋的市场价格，酌予确定的损失赔偿数额，合理适当。

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