房地产律师点评预期违约责任承担

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　李利国诉称：2016年5月30日，李利国、孔建国经中介公司签订商品房买卖合同，并于同年8月1日签订网签合同。同年9月1日我方得知公积金贷款未获准批复，按照网签合同应为我方继续申请其他银行贷款，至贷款批准。孔建国此时不配合做贷款，同时要求我方将40万元打入孔建国账户，否则不进行下一步，我要求按照资金监管流程将首付款打入建委账户，但孔建国和中介无动于衷，不能协商推进合同进行。同年11月22日孔建国提出涨价至175万，我无法接受。诉讼请求：解除合同，孔建国支付违约金68万元、租房费用2.8万元、车费和误工费及利息损失3000元。
　　二、被告辩称
　　孔建国辩称：我没有违约。我一直积极配合李利国办理手续。李利国说不买了，还要求我退定金，李利国存在逾期付款行为，是李利国违约。同意解除合同，但不同意支付李利国任何损失。
　　三、审理查明
　　2016年6月21日，李利国、孔建国经中介公司居间签订房屋订购协议，约定李利国购买孔建国所有的位于北京市房山区房屋，房价140万元。协议约定李利国拟贷款97万元，李利国按资金监管流程向孔建国支付首付款43万元;如因李利国个人资质等原因银行不予放贷，李利国应7日内自行筹齐房款支付孔建国，或经孔建国同意另行向其他银行申请贷款。逾期付款超过15日，卖方有权解除合同。合同签订后，李利国已付给孔建国2万元定金。同年8月底，李利国公积金贷款未获批复。同年8月1日，中介公司曾做出网签合同，但李利国、孔建国尚未签字。
　　中介公司业务员出庭作证陈述：因李利国的公积金断缴过一个月，公积金贷款没有获批，李利国表示等贷款批下来，但孔建国等不及，期间李利国多次说过不买了，担保费我们也退给李利国了，中介费也没有收。李利国针对上述证人证言表示：我只是在8月14日到17日左右说过一次不要房子了，原因是我跟中介没有协商好各种费用，最后我公积金贷款没有批下来，孔建国知道后不想卖了。
　　四、法院判决
　　北京市房山区人民法院经审理后判决：
　　1、解除李利国李利国与孔建国孔建国及中介公司于二○一六年六月二十一日签订的房屋订购协议。
　　2、驳回李利国李利国其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　李利国、孔建国经中介公司签订的房屋买卖合同即房屋订购协议合法有效。依约定，李利国在得知公积金贷款未获批复后，在未经孔建国同意的情况下，应在7日内自行筹齐房款支付给孔建国。现李利国无证据证明孔建国同意等待李利国另行向其他银行申请贷款，应认定双方对此未达成一致意见，此时李利国应按约定在7日内给付孔建国全款。
　　预期违约又称先期违约，是指在合同履行期限到来之前，一方虽无正当理由但明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明在履行期到来后将不可能履行合同。李利国在合同履行中表示过不再购买房屋，已构成预期违约，考虑交易安全与风险等因素，在未达成新的补偿协议前，孔建国有理由拒绝履行合同。李利国主张依据网签合同相关条款应继续等待申请其他银行贷款至贷款批准，但该网签合同尚未经买卖双方签字，相关内容尚未发生法律效力，故法院对李利国相关主张不予支持。综上，李利国无证据证明孔建国违约，其要求孔建国承担违约责任、支付违约金及其他损失的诉讼请求缺乏法律依据及事实依据，法院不予支持。李利国要求解除合同，孔建国亦同意解除，结合本案案情，涉案合同解除为宜。