谈房屋买卖协议无效法律责任

发布日期：2018-07-31 作者：房产律师

　　
　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　吴燕诉称：2013年5月1日，我与李阳签订房屋买卖协议。双方就位于北京市平谷区宅院买卖事宜达成一致意见。此后，我交付购房款20万元。因李阳父母反对出让房屋，我起诉至北京市平谷区人民法法院，要求确认双方签订的房屋买卖协议有效。经北京市平谷区人民法院判决，驳回我的诉讼请求。现李阳始终未返还我购房款。2015年7月23日，双方达成协议，约定李阳应给付我购房款及相应利息。诉讼请求：要求李阳给付购房款20万元及支付利息(自2013年5月1日至实际给付本金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算)。
　　二、被告辩称
　　李阳辩称：1、吴燕所述的购买房屋一事属实，但购买房屋的价款应为17万元。2、2015年7月23日，我与吴燕签订协议属实，但签订协议时我与吴燕有口头约定，确定我父亲去世后，吴燕继续购买涉案房屋。因此，吴燕让我签文件，我并没有进行阅读。3、我同意退还实际购房款17万元，至于利息问题请法院确定。
　　三、审理查明
　　2013年5月1日，吴燕与李阳签订房屋买卖协议。该协议约定李阳将位于北京市平谷区宅院出卖给吴燕，购房价格为25万元(实际交易价格为17万元)。经法院判决确认，吴燕与李阳签订的房屋买卖协议虽系双方真实意思表示，但损害了李阳之父对诉争房屋享有的居住权。
　　2015年7月23日，双方签订协议书，该协议书约定：李阳于2015年8月21日前给付吴燕购房款20万元;如李阳未履行相应协议，李阳承诺自2013年5月1日开始，给付吴燕20万购房款的利息(按照银行同期贷款利率四倍计算，利息计算至李阳实际给付吴燕全部购房款之日止)。
　　李阳认为2015年7月23日双方签订的协议内容其并未进行阅读，且因双方达成口头协议约定李阳之父去世后，双方继续履行原房屋买卖协议。但李阳对此并未提供证据证明。吴燕认为2015年7月23日签订的协议中写明的购房款与实际交付购房款不符是因为将多出的钱款作为违约金处理。
　　四、法院判决
　　北京市平谷区人民法院经审理后判决：
　　1、李阳于本判决生效后十五日内给付吴燕购房款20万元;
　　2、李阳以本金17万元为依据按照中国人民银行同期贷款利率四倍给付吴燕自2013年5月1日起至李阳实际履行给付购房款之日止的利息;
　　3、驳回吴燕的其他诉讼请求。
　　五、点评
　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。吴燕与李阳达成的房屋买卖协议，因李阳之父提出异议，导致李阳无法将买卖标的物交付给吴燕。现李阳占有吴燕购房款理应全额退还。2015年7月23日，双方签订了退还购房款的协议，并约定了相应的违约利息责任。李阳辩称该协议签订时并未阅读协议内容，且双方另有口头约定，但对此并未提供证据证明，故法院对此辩解不予采纳。
　　从退还购房款协议内容看，双方约定购房款的本金为20万元，这与法院已查明的事实不符。吴燕对此解释为多出的款项实际应为违约金，根据双方签订的协议全文看，如李阳依照约定履行返还义务，则不需要李阳再进行其他补偿，故可以认定20万中包含有3万违约金。因此，李阳应该按照约定履行返还20万的义务。至于利息计算，李阳实际收取款项应为17万，故应该以此作为计算利息基数，而违约金部分不应计算利息。

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