开发商将预售房屋出租要承担损害赔偿责任吗？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告XX单位起诉称：我单位于1998年2月10日与XX开发商签订了《商品房预售合同》，由我单位购买XX开发商开发修建的五套房屋，合同约定1999年1月1日前交房。但开发商实际交房时间是2001年10月底，并且在逾期交房这期间，XX开发商将我单位订购的这五套商品房用于出租赚取收益，所以请求法院判令被告XX开发商赔偿这期间未交房屋给我单位造成的损失100万元。
　　二、被告辩称
　　被告XX开发商答辩称：不同意原告XX单位的诉讼请求。我公司和XX单位签订《商品房预售合同》时，就签订了《补充协议书》，约定：在我公司发出入住通知后一个月内，XX单位要向我公司付清剩余购房款，并办理交接手续，如果XX单位逾期没有结清余款及办理交接手续的，我公司有权收取逾期利息并处理这部分房屋。1999年12月20日，我公司就已经向XX单位发出了入住通知，但是XX单位并没有按照协议约定履行支付余款的义务，我公司才将闲置房屋出租。2000年1月5日，我公司又与XX单位签订了《补充协议》，约定：在XX单位入住后，我公司将与他人签订的租赁合同一并转给XX单位。直到2001年8月，XX单位才向我公司结清了余款。所以请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　三、法院查明
　　法院经审理后查明：1998年2月10日，原告XX单位和被告XX开发商签订了《商品房预售合同》，由XX单位购买被告XX开发商开发修建的房屋5套，合同约定1999年1月1日前交房。同时双方还签订了《补充协议书》，约定：在XX开发公司发出入住通知后一个月内，XX单位要向XX开发公司付清剩余购房款，并办理交接手续，如果XX单位逾期没有结清余款及办理交接手续的，XX开发公司有权收取逾期利息并处理这部分房屋。1999年12月20日，XX开发公司向XX单位发出了入住通知，但是XX单位并没有按照协议约定履行支付余款的义务，后XX开发公司将闲置房屋出租。2000年1月5日，XX开发公司又与XX单位签订了《补充协议》，约定：在XX单位入住后，XX开发公司将与他人签订的租赁合同一并转给XX单位。直到2001年8月，XX单位才向XX开发公司结清了余款，XX开发商于2001年10月底将带租户的房屋移交给XX单位，但双方并未办理房屋产权过户手续。
　　四、法院判决
　　法院经审理后作出如下判决：XX开发公司在收到本判决后30日内偿还XX单位租金收益款80万元，驳回XX单位的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　北京房产律师靳双权分析认为：本案中，XX单位在履行过户手续之前，并没有取得财产所有权，享有的只是基于房屋预售合同产生的期待权，本质上是一种债权，在这一合同履行过程中，如果产生损害赔偿问题，只能是一种违约损害赔偿，而非XX单位主张的侵犯财产权的损害赔偿责任。据《合同法》第150条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。本案中，开发商擅自出租预售房屋的行为，事实上造成了XX单位在取得房屋所有权时，物权受到一定程度的限制。XX单位与开发商2000年1月5日签订的补充协议中也明确约定:开发商应保证所交付的房屋的所有权完整、清洁，不能存在他项权益。因此，开发商将XX单位已购买的预售房屋和租户一并交付XX单位，实际上已经违反了权利瑕疵担保义务，需承担违约责任。