解析一起因开发商商品房预售许可证过期引起的纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以与我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告袁女士起诉称：2001年我调来北京工作，2002年国庆，看中了北京某开发公司正在开发建设的楼盘，其地理位置于我单位非常方便，于是在2002年12月5日，与开发商签订了《商品房买卖合同》，合同对相关事项都做了详细约定，合同签订后，我支付了15万元的首付款，余款从银行公积金贷款分15年还清。2004年2月，我从其他买受人处得知，开发商的预售许可证已经过期，后来我去找到开发商核实，确实已经过期，于是我请求开发商给我一个解决的方法，但一直没有回复。开发商故意隐瞒许可证过期的事实，属于欺诈，于是我请求法院判令：我和开发商签订的《商品房买卖合同》无效，开发商返还我所交费用及利息。
　　二、被告辩称
　　被告某开发公司辩称：预售许可证过期是事实，但是我们没有刻意隐瞒该情况，没有欺诈。根据《<北京市城市房地产转让管理办法>实施意见》中的有关规定，2003年12月1日之前的商品房预售许可证标明有效期限的，在有效期限内继续有效，超过有效期限的，不再办理延期手续，而且预售期限可以延长至取得竣工验收备案表之后四个月。所以我们的许可证虽已过期，但是依然有效，所以请求法院驳回袁女士的诉讼请求，继续履行合同。
　　三、法院查明
　　法院经审理后查明：
　　1、 袁女士和开发商于2002年12月5日签订了《商品房买卖合同》，袁女士支付首付款15万元。
　　2、 开发公司商品房预售许可证载明有效期为2001年11月20日到2002年11月20日。
　　3、 双方签订合同时，预售商品房楼盘还在修建中。
　　四、法院判决
　　一审法院经审理后作出判决：双方签订的《商品房买卖合同》有效，驳回袁女士的诉讼请求。
　　袁女士不服一审判决，向法院提起上诉。
　　二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
　　五、北京房屋买卖纠纷律师靳双权点评

　　审理本案，最关键的是要弄清楚商品房预售许可证过期和未取得商品房预售许可证的性质是否相同。《商品房买卖合同纠纷案件解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该项规定并未对预售许可证过期后销售房屋的是否有效的行为作出明确规定。并且规定或者取消商品房预售许可证的有效期限问题以及是否办理延期手续，属于各地方相关行政机关的行政管理行为。而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第4条“合同法实施以后人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定。预售许可证过期并不能证明商品房不具有预售条件，超过了商品房预售许可证的有效期这一事项，并不能证明取得了商品房预售许可证的商品房预售企业失去了预售资格，也不能证明预售行为不合法。所以法院驳回袁女士诉讼请求是正确的判决。