延期办理房产证违约金如何计算和认定

房价畸高，穷其一代人甚至几代人积蓄购买了房屋，却没成想又遇到开发商不给办理房产证，孩子上不了学，户口落不下，未结的问题层出不穷。
然而，办理产权证是购房者最关心的问题。目前，开发商延期办理产权证而引起的纠纷也较多，通常情况下，延期办理房产证可能是多种因素造成的。有开发商的原因，比如有的开发商没有按时缴纳土地出让金、土地审批手续不合法、未通过验收；有的开发商怠于履行办证义务；也有的开发商因为经济纠纷导致无法办理房产证等等因素的存在。也有购房者的原因，比如购房者未交纳契税或者公共维修基金、未及时递交申请材料等。也有第三人的原因导致，如测绘部门未及时提供相应数据、房地产登记机关工作迟延等。总之，主要责任在开发商较为普遍。这也就导致购房人无法完全实现对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。
关于逾期办证违约时间的认定问题
依据我国法律以及合同约定，办理产权证为开发商的附随义务，但这个附随义务是非常重要的，没有产权证，意味着房屋不一定完全属于你。司法实践中，认定开发商是否具有延期办理产权证的依据为是否在合同约定的时间内向房产交易中心递交了办证手续，即完成了办理大证义务，这个时间即为开发商是否按照合同约定的时间完成了递交手续。一旦在合同约定的时间外递交手续，即视为开发商违约。
关于逾期办证违约责任的举证问题
在司法实践中，购房者只需主张办理完毕房产证的时间在合同约定时间之外即可，而不需要证明开发商的原因造成的迟延。此时，举证责任就由开发商承担没有延期办证的举证责任。这样的举证责任分配主要是基于开发商在整个登记办证期间对登记办证环节具有全局性掌握，对于是否存在自己原因的免责事由也更为清楚，距离证据也较近。因此，将举证责任分配给了开发商，平衡双方利益。
关于逾期办证违约金计算方式问题
依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定： 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
因此，在实践中适用违约金标准即为（1）合同有约定从其约定。根据双方签订的房屋买卖合同约定，比如自交房之日起90日内不能完成办证义务的，则按照购房款的百分之一、千分之一计算违约金直至产权证核发之日，这样计算方式最为清晰。
但是，如果合同约定违约金数额过低，是否可要求适当提高违约金标准，这个司法实践中也是有支持的。
（2）合同没有约定从法律规定。参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准适用《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。
因此，在截至起诉之日，是可以计算出具体的违约金数额。
结语：对于开发商没有按照约定办理产权证目前所依据的法律仅支持支付违约金，当然也支持解除合同，其中在《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
在房价一天高过一天的情况下，又有谁会愿意解除合同？这是个问题