因未能成功申请贷款而不能如约交付房款，应负违约责任

发布日期：2018-05-14 作者：房产律师

　　?　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　2008年12月5日，章无忌与李末愁签订了《北京市存量房屋买卖合同》约定：章无忌将北京市朝阳区某处的一套房屋出售给李末愁，签约当日支付首付款人民币100万元，贷款支付人民币150万元。合同签订时，银行的信贷员也在场，并且告知双方150万元贷款没问题。经审批，银行最终没有同意李末愁的贷款申请，李末愁也无力支付150万元房款。因政府对房产市场的宏观调控，现在该房屋的市场价格已经没有250万元，所以章无忌要求继续履行合同。双方协商不成，章无忌将李末愁诉至朝阳法院，李末愁遂以不可抗力反诉要求解除双方的合同。
　　二、法院审理
　　法院经审理认为：银行没有同意李末愁的贷款申请，不构成不可抗力，李末愁的抗辩无法律及事实依据，故判令李末愁继续履行合同。
　　三、律师点评
　　北京房地产律师靳双权认为：在本案中，合同既没有约定解除，也达不成协商解除，只能套用法定解除。李末愁所能引用的法定解除理由是：因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准，并不能构成《合同法》第117条规定的不可抗力，因此李末愁以未获得银行贷款为由要求解除双方合同，属于违约行为，应当承担违约责任。
　　四、律师建议
　　靳双权律师建议您：在签订房屋买卖合同时，作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足;作为买方则要考虑清楚，若银行贷款未获批准或贷款成数下降，则是否有能力补足，或在征得卖方同意的前提下约定：若买方银行贷款未获批准，买方可以解除合同并不承担违约责任。否则，买房者以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责，在审判实践中是很难获得支持的。

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