二手房买卖超过120天，买家只支付了定金，卖家可以解除合同吗

发布日期：2018-03-30 作者：房产律师

　　　一、原告诉称
　　原告金某立诉称：2016年5月26日，原被告经中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议》，约定原告购买位于丰台区601的房屋。2016年5月23日原告向被告支付定金2万元，2016年5月26日原告依向被告支付剩余6万元定金。2016年7月29日，完成了买卖合同的网上签约。据补充协议约定，被告应当于网上签约后5个工作日与原告共同前往贷款机构办理贷款申请手续即2016年8月5日，但被告一直拖延，直至2016年9月20日银行通过了贷款审批申请。2016年10月10日，中介公司通知原告缴税时间，但被告通知中介公司表示不想卖房。故诉至法院，请求判令1.被告继续履行《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，为原告办理缴税和过户登记手续，并交付位于丰台区601的房屋;2.被告赔偿原告逾期办理银行贷款违约金3000元;
　　二、被告辩称
　　崔某白辩称：不同意原告诉讼请求。未能在合同约定的履行期内办完手续，合同已经到期解除。合同约定，履行期限应该是120日内即2016年9月23日前向产权部门办理产权转移登记手续，在该期限前原告购房手续不齐，合同到期解除。在合同的履行期限内，原告没有支付首付款，根据合同约定，被告有权解除合同，并于2017年3月15日被告发出律师函，明确合同已经解除。
　　三、审理查明
　　2016年5月26日，崔某白与金某立经中介公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定崔某白将涉案房屋出售给金某立，总价款200万元，其中定金8万元，拟贷款133万元。并约定自合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
　　同日，崔某白与金签订《补充协议》，约定支付的定金视为首付款的一部分。乙方于过户前五个工作日内将第一笔首付款人民币五十七万元以托管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后五个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在缴税后十个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。当日，金某立依约向崔某白支付了定金8万元。2016年7月29日，崔某白与金某立完成了涉案房屋的网上签约。2016年8月8日，中介公司通知崔某白、金某立前往银行办理贷款面签手续，由于崔某白携带的资料中信息有误，贷款面签未果。
　　2016年9月11日，为补全银行面签所需手续，崔某白向贷款银行提交了《公证书》。2016年9月29日，银行向金某立出具《个人二手房贷款承诺函》，承诺向金某立放款133万元。
　　2016年10月中旬，在办理房屋过户缴税手续期间，崔某白电话告知中介工作人员，其认为合同已经超过了履行期限，其不再继续履行合同。
　　本案审理中，金某立表示可以一次性支付剩余购房款。崔某白庭后提交的答辩状中认为非其个人原因导致手续办理不及时，而是因为中介公司9月10日才提起其需要办理《公证书》和相关材料，中介公司的不专业导致了时间的延误。
　　四、法院判决
　　一、金某立于判决生效之日起十日内支付崔某白剩余购房款一百九十二万元;
　　二、崔某白于判决生效之日日十日内将位于丰台区601的房屋交付给金某立使用;
　　三、崔某白于判决生效之日起十日内协助金某立办理将位于丰台区601的房屋过户至金某立名下的手续;

　　崔某白与金某立所签《北京市存量房屋买卖合同》，崔某白与金某立、中介公司所签《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。各方应依照合同积极善意履行。
　　本案的争议焦点为：双方未能在合同约定的期限内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，且金某立未支付除定金外的其余购房款，崔某白对此是否享有合同的解除权。
　　其一，根据合同约定，金某立应在过户前五个工作日内支付首付款，但双方在缴纳税费期间就合同履行问题产生纠纷，未能完成缴税，在此种情况下，尚未达成金某立需支付首付款的条件，因此金某立未支付首付款的行为，不构成违约。
　　其二，2016年8月8日至2016年9月12日期间由于崔某白方的提交的材料问题，双方未能完成银行批贷面签手续，该期间的延迟系由于崔某白方原因所致，同时即使如崔某白所述系由于中介公司未尽提示义务导致延迟，亦非金某立方的原因所致，崔某白亦不能以此为由拒绝履行合同。故崔某白在不具备合同解除权的条件下，单方面提出拒绝履行合同，显属违约，理应承担违约责任，金某立有权要求继续履行合同。
　　关于金某立要求的逾期办理银行贷款违约金，金某立未提供足够的证据证明该一个工作日的延迟系由于崔某白方的原因所致，因此很难得到支持。

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