【办案手记】五年防水质保期一过，开发商就能不负责任么？

五年质保期一过，开发商就能不负责任么？
买了房子之后，闹心的是什么？
钱交了，没有按期收到房。
买了房子之后，更闹心的是什么？
收了房，楼上楼下左右邻居让你不安宁。
买了房子之后，最闹心的是什么？
房收了，邻居也让你安宁，但老天一场暴雨，就能让你晚上提着心，不敢睡觉，生怕一觉醒来，房子变成鱼塘。
没错，不能收房，邻居吵闹也是闹心，但最让人闹心的还是房屋渗水问题，更何况是三年六次渗水，这种闹心的痛苦是要何的等耐力才能忍受啊？
终于业主奔溃了，一纸诉状将开发商告上法院，要求开发商彻底维修好墙面渗水的房屋，就修复的墙面延长质保期，并赔偿损失。
我们接受委托后了解到，业主2015年从前房主处买了一套二手房，房子是在2012年年底交付（新住宅质量保证书登记交付时间是2013年6月），业主自住进来后，每年两场暴雨，将凹形的负一层浸泡得一塌糊涂。物业派人来草草修过后，再次渗的水就跟打开的水龙头一样，哗哗直流。下雨期间，业主只能拿着水桶去引流，期待每年的两场暴雨早点结束。
庭审中，开发商也表示同意维修，但不同意业主要求延长质保期的请求，五年质保期是他们的行业惯例，法律强制规定的质保期也是不低于五年，与前业主之间的购房合同也无特别约定。而对于业主来说，能不能彻底修好是最关心的，毕竟三年提桶待旦的日子已经受够了。再加上，质保期马上就要过了，而每年的两场暴雨又是在质保期到期过后才来。能检验渗水墙面是否彻底修好，也只有老天下来的一场暴雨了。
为了给开发商施压，我们将修复的请求进行了升级，要求开发商修复的方案以鉴定机构确定的方案为准。而对于开发商来说，一旦鉴定机构的结论是从泥土层处施工，那么在住满业主的小区进行挖土施工，随后再将土填平，这产生的成本可想而知。
就房屋修复后保修期是否应当重新计算的问题，没有明确的法律规定，实务中也有不同的观点。我们的本案观点是应当延长，理由是就本案而言，在发生房屋渗水后，开发商已经进行过维修，但也仅仅是应付的修修，并未彻底修好，如果不加重开发商的质保义务，显然在再次维修后，暴雨来临前，开发商将成功地完成五年质保期的甩锅。对于我们的观点，承办法官虽然不置可否，但从履行维修义务的角度进行了另一层面的解读，法官认为所谓开发商的五年质保期，指是开发商应当保证在房屋交付后五年内，不能发生类似本案的渗水问题，如果发生，开发商应当免费承担维修义务。这个维修义务，不仅仅是去修，重点在于修好，如果没有修好，应当视为开发商未完全履行质保期的维修义务。
本案虽然最后调解结案，业主对于维修方案和赔偿数额与开发商达成一致意见，但业主延长质保期的要求并未写进调解书，法官也给足了开发商面子，没有向双方送达法院出具的调解书，并强调如果开发商没有完全履行维修义务，业主有权向法院调取调解书申请强制执行。
毕竟对于本案即将届满五年质保期的开发商，头上还悬着法院公权力的一把利剑。