一起商品房预售合同纠纷案件

　　一、基本案情：
　　2010年4月13日,岳来军、张小军(乙方、买方)与某房地产开发公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买诉争房屋。甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方,不可抗力情形除外。逾期超过60天,乙方有权单方面解除本合同。合同签订后,岳来军、张小军于2010年4月14日向某房地产开发公司支付了首期购房款952848元,并作为借款人与上行青浦支行(货款人)、某房地产开发公司(保证人)签订《个人住房借款担保合同》,约定贷款金额为141万元。贷款人将贷款资金划入某房地产开发公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。某房地产开发公司为本合同项下岳来军、张小军的全部债务提供阶段性连带保证担保。
　　同年5月9日,上行青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。2010年4月30日,上行青浦支行发放贷款141万元。岳来军、张小军自2010年5月20日起逐月向上行青浦支行归还贷款本息。
　　后某房地产开发公司逾期交房超过60日,岳来军、张小军请求解除商品房预算合同和借款担保合同,遂诉至法院。
　　二、案件争议焦点：
　　商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时,按揭银行的诉讼地位及商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后果的处理。
　　三、法院裁判主要宗旨：
　　上海市某区人民法院经审理认为:某房地产开发公司逾期交房已超过60日,岳来军等有权解除商品房预售合同。该合同解除后,岳来军等有权解除借款担保合同,某房地产开发公司应按约将岳来军等支付的房款返还岳来军等,并赔偿岳来军等因此所产生的损失。某房地产开发公司应向上行青浦支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。
　　上海市某区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第二十四条、第二十五条之规定,作出如下判决：
　　一、解除预售合同;
　　二、解除借款担保合同;
　　三、某房地产开发公司返还岳来军等首付款及岳来军等已向上行青浦支行归还的相应贷款本金;
　　四、某房地产开发公司赔偿岳来军等以首付款为本金的相应利息;
　　五、某房地产开发公司赔偿岳来军等已向上行青浦支行支付的贷款利息;
　　六、某房地产开发公司偿还上行青浦支行借款担保合同项下剩余的贷款。
　　上行青浦支行提起上诉称:根据有关司法解释,其应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。借款担保合同解除后,归还贷款的义务主体应包括岳来军等与某房地产开发公司双方。
　　上海一中院经审理认为:岳来军等作为一审原告将上行青浦支行列为被告,并无不当。商品房买卖合同解除后,购房人有权解除按揭贷款合同。银行因按揭贷款合同解除而受之损失,可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时,购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时,可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行,并直接向银行承担购房人应当承担的责任。就结果而言,一审判决并无不当。
　　上海一中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,作出如下判决：
　　驳回上诉,维持原判。
　　四、律师后语
**律师靳双权点评：
　　商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定,完全取决于当事人意志。当购房人亦即借款人一并就商品房买卖合同和按揭贷款合同提起诉讼时,按揭银行为当然被告;当购房人仅就商品房买卖合同提起诉讼,按揭银行主动参加商品房买卖合同之诉并提出诉讼请求时,其为有独立请求权的第三人。
　　按揭贷款合同解除后,产生溯及既往的效力。岳来军等应当返还上行青浦支行已发放的全部贷款,上行青浦支行应当返还岳来军等已偿还的部分贷款及利息。由于按揭贷款合同解除的直接原因在于岳来军等,岳来军等还应当向青浦支行承担损害赔偿责任。该部分最终可计入预售合同项下因某房地产开发公司违约而致岳来军等损失的组成部分。不过,上行青浦支行银行的损失应以实际损失为限,而不包括预期利益的损失。
　　岳来军等与某房地产开发公司之间的商品房预售合同因某房地产开发公司违约而解除时,某房地产开发公司本应将收取的全部房款,包括首付款和通过按揭贷救支付的房款全部返还岳来军等,并向其承担赔偿责任。合并审理时,为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险,法院可依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定直接判决某房地产开发公司将按揭贷款及岳来军等应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给青浦支行,将首付款及应当赔偿岳来军等的其他损失支付给岳来军等。本案一审判决,就结果而言与上述处理方式可谓殊途同归。