出卖人所售房屋有他人户口，是否构成违约，违约金如何认定

　　　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告赵某青、李某霞诉称：2015年6月13日，经北京中介公司居间介绍，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，在合同签订前被告多次向原告承诺其所售房屋户籍状态为空户，在得到被告确认其所售房屋无任何户口的情况下，原、被告双方就按无户口房屋的价格签订了购房合同。2016年4月原告到派出所办理落户事宜时，得知所购房屋有未迁出户口。现原告欲出售此房屋，因房屋有未迁出户口，对比无户口房屋约有10%的差价，房屋贬值。特诉至法院，请求判令1.被告将北京经济技术开发区天华园二里1605号内现有户口迁出;2.判令被告向原告赔付逾期拒不迁出所售房屋户口的违约金300000元。
　　二、被告辩称
　　被告冯某江辩称：争议房屋中确系存在案外人的户口，因诉争房屋中所存在的户口并不是被告本人及家庭的户口，所以其也无法让案外人迁出。
　　三、审理查明
　　2015年6月13日，冯某江(出卖人)与赵某青(买受人)及李某霞(共同买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由赵某青、李某霞购买冯某江所有的位于北京市北京经济技术开发区天华园二里1605号房屋，房屋成交价格为266万元。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，双方依约履行了交付房屋、支付价款等义务。
　　2015年8月25日，涉诉房屋转移登记至赵某青、李某霞名下，共有情况为共同共有。目前，涉诉房屋中登记有案外人赵某某的户籍信息。
　　四、法院判决
　　一、被告冯某江于判决生效之日起十日内支付原告赵某青、原告李某霞逾期迁出户口违约金50000元;
　　二、驳回原告赵某青、原告李某霞的其他诉讼请求。
　　五、北京房地产律师靳双权点评
　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　赵某青、李某霞与冯某江签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦未违反法律、法规强制性规定，属于合法有效的合同。赵某青、李某霞已依约支付了购房款并取得了房屋所有权证，合同中约定由冯某江向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，现涉诉房屋中存在赵某某等人户籍未能迁出，故冯某江构成违约。赵某青、李某霞有权要求冯某江支付违约金，但双方所约定的违约金数额过高，冯某江提出了酌减违约金之请求，故法院有权依法对违约金进行调整。
　　此外，关于赵某青、李某霞主张将涉诉房屋内现有户口迁出，因该项请求不属于法院民事案件处理范围，故法院对此不予处理。
　　综上，法院的判决是正确的。