商品房预售合同，出卖人未按时办理房产证违约金怎么算

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告李某洁诉称：2009年3月20日，原告作为买受人与出卖人北京宇晟房地产开发有限公司签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的平谷区某房屋一套。合同还约定了房屋交付、产权登记的时间等。原告依约向被告交纳了房款及其他入住费用。被告虽向原告交付了房屋，但未依照合同约定为原告办理房屋权属转移登记。被告的违约行为给原告造成了损失。故诉至法院，请求判令1.被告协助原告办理涉案房屋的转移登记;2.被告向原告支付迟延办理房屋权属转移登记违约金(按中国人民银行关于金融机构计收逾期贷款利率标准的日万分之一计算)。
　　二、被告辩称
　　被告某公司辩称：同意协助原告办理转移登记，但合同中并未约定违约金，故不同意支付。如法院认为应当支付违约金，我公司认为主张的违约金数额过高，且违约行为未造成其实际损失，请求法院对违约金予以调整。
　　三、审理查明
　　2009年3月20日，原告与北京宇晟房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发建设的平谷区商品房一套。合同约定出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人负责的第三人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按补充协议约定执行。
　　补充协议约定：买受人在办理入住手续的同时向出卖人指定的且对出卖人负责的第三人出具为其代办该房屋产权证的《授权委托书》，并预留相关证件的复印件。买受人同意本条承诺为不可撤销，否则买受人自愿承担不能按时办理入住的一切后果。在买受人履行约定并及时缴纳了相关维修基金、契税等费用的前提下，出卖人承诺依据主合同的约定的方式为买受人办理《房屋产权证》。如因买受人未按上述约定支付相关费用，则出卖人有权不办理交房手续。
　　合同签订后，原告向被告支付了购房款，并交纳了维修基金、契税及其他相关费用。被告向原告交付了涉案房屋。被告现已取得涉案房屋所在楼栋的初始登记，但未依合同约定为原告办理房屋权属转移登记。
　　四、法院判决
　　一、被告北京宇晟房地产开发有限公司于判决生效后七日内协助原告李某洁办理涉案房屋的转移登记;
　　二、被告北京宇晟房地产开发有限公司于判决生效后七日内向原告李某洁支付逾期办理房屋权属转移登记违约金28604元。
　　五、北京房地产律师靳双权点评
　　北京房地产律师靳双权认为，原告与被告签订的商品房预售合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同内容合法有效，双方均应各自履行合同义务。合同履行期间，被告未能在约定期限内取得房屋所有权证，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。被告违约行为给原告造成了一定损失，原告和被告未明确约定违约金数额或计算标准，故对于违约金的具体数额，法院有权根据公平和诚实信用原则以及违约金兼具赔偿和惩罚的性质，考虑违约金所占购房款的比例，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素综合确定。
　　综上，法院的判决是正确的。