购买二手房，房屋不满五年无法上市，能够上市交易后买方要求按照市价购买是否构成违约

　　一、原告诉称
　　原告王慧宁诉称：2016年1月8日，王慧宁与丁一凡、中介公司签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，约定丁一凡将其位于昌平区昌崔路1905号的房屋出售给王慧宁。合同约定房屋总价为175万元。《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，王慧宁交付定金2万元。后丁一凡提出提高交易价格，导致《房屋买卖居间合同》及《补充协议》无法继续履行。为保护合法权益，故提起诉讼，请求判令1.解除原被告之间的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》;2.被告丁一凡退还购房定金2万元;3.被告丁一凡支付违约金35万元;4.被告丁一凡支付原告王慧宁损失65万元。
　　二、被告辩称
　　被告丁一凡辩称：2016年我想将昌平的房屋卖掉在城里买房，与王慧宁签完合同后我去公积金、建委及税务部门询问，得知我的房屋是两限房，不满五年不能上市交易。中介公司与王慧宁商量等房屋满五年再过户，我同意，2016年6月20日满五年可以交易了，我们三方见面协商，我要求按照市场价值卖房，王慧宁不同意。再后来协商如果不买房了王慧宁让我赔偿，就赔偿的数额没有达成一致。所以王慧宁说我抬高价格是不存在的，签订合同时国家不允许交易，在房子可以出售时双方就房屋价格没有协商一致，我认为中介公司公司在这个过程中有很大责任，中介公司公司没有审核不满五年才可以出售这件事。因此我同意解除合同，返还定金，不同意支付违约金，认为违约金过高，要求降低，不同意赔偿损失。
　　被告中介公司辩称：第一，我公司的身份应该是第三人，不是买卖的一方，所以我公司不是适格的被告。第二，《房屋买卖居间合同》合法有效，各方均应履行合同义务。王慧宁与丁一凡是在真实意思表示的基础上签订房屋买卖合同，应认定合同真实有效。房屋现在已经具备上市交易的条件，所以丁一凡要求以市场价格出卖房屋是不合理的。第三，我公司按照约定履行了相应的合同义务，根据合同法关于居间合同的规定，我公司多次组织买卖双方磋商，并提供订立合同的机会，合同成立，且合同未能继续履行的原因在于买卖双方的纠纷引起，与我公司提供的居间服务无关。
　　三、审理查明
　　2016年1月8日，王慧宁(买受人)与丁一凡(出卖人)及中介公司(居间人)签订《房屋买卖居间合同》，约定出卖人所售房屋位于昌平区昌崔路1905号，该房屋成交价格为175万元，买受人在签订本合同的同时支付定金20000元。当事人双方同意，在居间人或居间人指定的担保机构告知出卖人和买受人可以办理权属登记过户的3个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
　　同日，王慧宁(乙方、买受方)、丁一凡(甲方、出卖方)与中介公司公司(丙方、居间方)签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2016年1月8日签订本合同，同时乙方向甲方支付购房定金20000元，待撤销该房屋的抵押登记手续后，即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房剩余房款1730000元一次性支付给甲方，至此，甲方已收到乙方购房全部房款。甲乙双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。若甲方构成根本违约，应以相当于房屋总价款的20%赔偿乙方的损失，每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金。上述合同及补充协议签订后，王慧宁支付丁一凡购房定金2万元。
　　《房屋买卖居间合同》和《补充协议》签订后，丁一凡至建委、税务等单位咨询，发现涉案房屋因系限价商品住房，在2016年1月8日签订合同当日并未满五年，按照限价商品住房的政策规定禁止上市交易。后丁一凡与王慧宁、中介公司公司协商待房屋可以上市交易时再办理产权变更登记手续，但就房款金额及付款方式多次协商未达成一致。涉案房屋于2016年6月20日之后可上市交易。
　　2016年6月23日，王慧宁与案外人签订存量房屋买卖合同，购买案外人名下的房屋。合同最后买卖双方签字日期为2016年7月12日，合同实际时间为2016年6月23日，2016年7月12日的日期为后来补签的日期。
　　2016年8月6日，丁一凡与案外人签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售，现现登记在案外人名下。
　　四、法院判决
　　一、解除原告王慧宁与被告丁一凡、被告中介公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》中的买卖关系;
　　二、被告丁一凡于判决生效后十日内返还原告王慧宁定金二万元;
　　三、被告丁一凡于判决生效后十日内支付原告王慧宁违约金八万元;
　　四、驳回原告王慧宁的其他诉讼请求。
　　五、北京房地产律师靳双权点评
　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
　　民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王慧宁、丁一凡及中介公司公司所签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力禁止性强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行自己的义务。
　　虽然按照北京市关于限价商品住房上市交易的政策规定，涉案房屋在签订合同当日并不允许上市交易，但2016年6月20日之后该房屋即可上市交易，即在合同履行过程中房屋具备上市交易的条件，合同已具备了履行条件。王慧宁在丁一凡告之其房屋尚未满上市交易条件后，表示同意在具备上市条件时过户，视为双方协商一致对合同相应条款的变更。故丁一凡辩称合同无效的答辩意见，很难得到法院支持。
　　现王慧宁要求解除合同，丁一凡予以同意。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故丁一凡应该返还王慧宁已支付的购房定金2万元。
　　合同签订后，王慧宁与丁一凡曾就房屋价款的金额及支付方式多次协商，但并未协商一致予以变更，因此双方均应按照合同约定履行各自的义务。第一，按照补充协议的约定，丁一凡应于2016年2月1日前办理提前还款和解除抵押登记手续，但丁一凡并未按约定履行，存在违约行为，应当按照合同约定承担相应的违约责任。但王慧宁在在未解除与丁一凡的房屋买卖合同前于2016年6月23日即与案外人签订合同，另行购买了商品房，即王慧宁以实际行动表示不再履行与丁一凡之间的房屋买卖合同。王慧宁主张因丁一凡擅自提高房屋价格构成根本违约，但丁一凡否认擅自提高交易价格及存在拒绝出售给王慧宁的情形，王慧宁的该主张无相关证据予以证明，很难得到法院支持。故法院有权依据王慧宁的实际损失情况，综合予以确定。
　　关于王慧宁赔偿损失的主张，王慧宁的损失部分在法院认定违约金时已予以考虑，若王慧宁无证据证明其实际损失超过违约金，其主张的差价损失也很难得到法院支持。
　　综上，法院的判决是正确的。