买房需谨慎，需查清房屋抵押查封情况

发布日期：2017-12-18 作者：房产律师

　　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　2014年4月，周正诉称，2013年10月25日，韩宏与周正签订了北京市存量房屋买卖合同、房屋交易保障服务合同、居间服务合同及补充协议，约定韩宏将301号房屋出售给周正，价格为473万元，签订合同当日周正支付定金10万元，12月26日下午周正支付房款10万元，总共付韩宏20万元。同时周正向我爱我家公司支付中介费5.91万元。合同约定守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金。根据约定按照房屋买卖程序，先做买方资格审核，11月11日前网签，11月18日前房屋过户，买方付全款，但是11月5日，周正收到我爱我家公司电话称韩宏因欠债房屋被内蒙古的法院查封了，因此网签过户等无法如期进行。后了解韩宏因欠巨额债务，房产早在2013年10月12日已被内蒙古五原县人民法院查封，2014年2月又被朝阳法院轮候查封，我爱我家公司未履行按期办理房屋权属转移登记手续，介绍已被查封的房产给周正，导致周正经济损失。故诉至法院，请求判令解除周正与韩宏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，按照《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》、《补充协议》韩宏及我爱我家公司共同退还周正已支付的定金及房款共20万元，并共同赔偿违约金47.3万元。
　　2、被告辩称
　　韩宏在原审法院未出庭，亦未提交书面答辩状。
　　我爱我家公司未出庭，但表示周正确支付了韩宏定金10万元，房款10万元。我爱我家公司已尽到告知义务，仅应在居间的范围内承担责任，而非连带责任。
　　二、法院查明
　　2013年10月25日，周正(买受人、乙方)与韩宏(出卖人、甲方)签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同主要约定韩宏将建筑面积133.39平方米的涉案房屋以473万元的价格出售给周正，房屋性质为商品房，房屋的抵押情况为该房屋已设定抵押，抵押人情况及出卖人何时办理抵押注销手续，合同中均予以空白处理，未详细约定。
　　2013年10月25日，周正(买受人、乙方)与韩宏(出卖人、甲方)、我爱我家公司(丙方、见证方)签订《补充协议》。
　　2013年10月25日，周正(买受人、乙方)与韩宏(出卖人、甲方)、我爱我家公司(丙方、居间人)签订《居间服务合同》，合同主要约定我爱我家公司提供居间服务，居间服务具体包括：……我爱我家公司应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务;不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，在居间服务中，我爱我家公司违反上述条款约定，承担相应的违约责任。2013年10月26日，周正支付我爱我家公司居间代理费59125元。
　　经向北京市朝阳区房屋管理局核实，房屋于2013年1月3日抵押给案外人韩雄杰，于2013年10月12日被内蒙古五原县人民法院查封。房屋于2014年1月6日被法院轮候查封。该局称在产权人持产权证原件的条件下可查询房屋的查封情况，自2008年后亦可查询房屋的抵押情况。
　　一审判决后，周正不服提起上诉请求：撤销原审判决第二项和第四项，改判我爱我家公司对韩宏退还周正的定金及购房款20万元承担连带赔偿责任并先行赔付。上诉理由：一审法院认定周正要求我爱我家公司共同承担违约责任没有合同及法律依据是错误的。1、本案《北京市存量房屋买卖合同》系房地产经纪公司提供居间服务达成的，为经纪成交版，而非自行成交版，三方签署的《补充协议》是买卖合同不可分割的组成部分，并约定各方违约责任的承担。2、提供合法、没有权利瑕疵的房源是我爱我家公司应尽的法定义务和约定义务，对此一审法院没有作出认定。造成本案合同无法履行及给周正造成损失均系我爱我家公司未尽相关义务的原因。房屋于合同订立前被法院查封，我爱我家公司对房屋状况未进行积极调查。3、一审法院对韩宏、我爱我家公司之间责任性质的认定有误，依据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第四十二条及《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第八十七条的规定二者应承担连带责任。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)解除周正与韩宏签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
　　2)韩宏返还周正定金及购房款共计二十万元。
　　3)韩宏支付周正违约金四十七万三千元。
　　4)驳回周正其他诉讼请求。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　周正与韩宏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及周正与韩宏、我爱我家公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，故合法有效。法院在查明事实的基础上认定韩宏违约行为成立，判决支持周正要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、韩宏返还定金及购房款共计200000元并支付违约金473000元的诉讼请求，处理正确。
　　周正主张我爱我家公司应对韩宏应返还的定金及购房款承担连带给付责任的理由是我爱我家公司在审核涉案房屋信息时未查询房屋的查封情况，未尽职提供居间服务，应对周正的损失承担连带责任。
　　首先，关于我爱我家公司未查询房屋查封情况是否系未尽到法定或约定义务的行为，周正认为我爱我家公司应当对涉案房屋是否已被有权国家机关查封进行调查，我爱我家公司述称房屋中介机构并无能力查询房屋查封情况。据法院核实，查询房屋查封情况须产权人持房产证原件向房屋管理局进行查询。目前并无证据显示房屋中介机构有查询房屋查封情况的能力，法律法规对于房屋中介机构是否应当对房屋进行查封情况的调查并无明确规定，本案各方当事人对于我爱我家公司是否应承担查询房屋查封情况的义务亦无明确约定，故法院对周正该上诉主张难以采信。
　　其次，关于我爱我家公司是否应对韩宏返还定金及购房款承担连带责任，周正主张我爱我家公司承担连带责任的依据是《合同法》第四百二十五条：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第二十七条，以及《居间服务合同》第一条第一款、第三条第二款及第四条第三款的约定，然上述法律规定及合同约定并不能支持周正的上述主张，故法院对周正该上诉主张亦不予采信。综上所述，周正要求我爱我家公司承担连带给付责任的主张依法不能成立，法院对其该主张不予支持。

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