房价猛涨卖方拒绝履行合同，买方胜诉后强制过户

发布日期：2017-10-30 作者：颜培卿律师

【案号：（2016）沪0112民初7719号】这是本律师代理的一起以因房价猛涨，卖方拒绝履行合同的典型案子，本案具有一定普遍性，也具有相应特殊性（原告在签约时社保未满24个月，和被告协商先进行了网签，双方当时说好等原告社保满后再行交易过户，故之间间隔时间较长，期间上海房价猛涨，从208万涨到接近350万，当原告社保交满24个月时被告要求加价，拒绝配合，而在原告起诉后购房限购政策又发生变化社保条件变为60个月），本案十分具有参考价值，在此供大家参阅。
【案情介绍】
2015年9月26日，原告许某与两被告刘某、徐某通过案外人上海XX房地产经纪有限公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由原告受让两被告自有的闵行区XX室房屋，转让价款共计人民币208万元，因当时原告社保缴费累计未满24个月，故双方将办理转让过户手续的日期定为2016年2月29日前。之后原告按约已支付被告首付款共63万元。2016年2月1日，原告通过EMS快递书面通知两被告其社保已满24个月，要求两被告配合重新网签（为行政登记需要须重新网签登记一个新的签署日期）以完成交易，但被告予以拒绝，并要求原告加价，后原告多次电话、短信催告未果。2016年2月25日双方面谈后，两被告仍不履行相应的配合义务至双方已签订的买卖合同无法切实履行。无奈之下，原告委托本律师提起诉讼，2016年2月29日本律师将本案起诉材料提交闵行法院，先行进入诉调，之后原告获悉上海市限购政策可能会调整至需社保缴纳满5年，根据本律师办案经验和原告沟通后第一时间联系法院立案庭要求直接从诉调转立案，并同时申请了财产保全冻结该套房产。之后闵行法院于2016年3月14日立案受理，而3月25日上海市《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》出台将社保调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
2016年4月8日闵行法院公开开庭对本案进行了审理，在开庭前，法官询问了双方律师一些大致情况，被告律师称因新政出台本案的房屋买卖合同已无法继续履行（这早在我预料之中），之后法官也向我方进行了释明（社保年限不满5年，无法再履约，并提出要求我方变更诉讼请求），此时我作为原告代理人向法官出示了一份提前准备好的“北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要”根据该纪要第六条规定：买受人在相应的住房限购政策实施前已经提起诉讼要求办理房屋过户登记，尚未审结的，不受该政策规定的住房限购条件的限制。而本案中我方恰恰抓紧了时间，在新政出台前提起了诉讼。在看了我提交的纪要后，主审法官暂时休庭去向庭长请示汇报，在经过了十多分钟的等待后，终于继续开庭，而主审法官也认同了我提出的主张，此时这个案子已经赢了一半。
开庭中被告辩称：1.合同无法继续履行非被告原因；2.协商变更没有达成一致，导致交易中止非被告原因；3.原告不符合目前上海购房资格，且被告之前不知晓原告社保不满；4.原告系挂名购房。而庭审中我方当庭播放一段录音，该录音内容中反映出被告和原告之前约定等原告社保满24个月后交易过户，之后被告要求加价，故导致合同一直未能履行。而这段录音也起到了一锤定音的作用。
【案件结果】
闵行法院最终判决：原告与被告签订的上海市房地产买卖合同继续履行，被告于本判决生效之日起三日内协助原告将系争房屋产权过户至原告名下，原告在过户当日支付被告剩余房款。
本案原告现已通过强制执行过户了该套房产，对于原告来说如果法院没有支持继续履行合同并过户，那么即使支持了违约金或实际损失对其来说都是难以接受的，因为之后新政导致其在接近3年的时间内一直将属于限购状态。而最终的判决也让原告十分满意。
【办案结语】
这几年各地房价涨幅较大，很多卖家在签订合同后因利益驱使想要毁约（合同中违约金的约定远远低于房屋的涨幅），很多卖家认为只要自己按合同赔偿了违约金就能要求解除合同，其实不然，在买卖双方签订合同后，只要该合同系双方真实意思表示，于法不悖，那么双方都有履行合同的义务，而如果一方违约，作为守约方可选择是要求继续履行合同还是要求赔偿违约金或实际损失（这里选择权在守约方）。而在房屋买卖合同中，一般情况下只要买方能够具备全款付清的能力，法院基本上是会判决履行合同并配合过户的，但因房屋标的一般较大，很多情况下买家无法全款付清，而对方不配合贷款的话，银行无法放款，这种情况下合同无法继续履行，只能变更诉讼请求为违约金或实际损失，而违约金很可能无法和房屋增值相比，此时作为守约方可考虑主张房屋差价作为其损失主张。在本案中，被告因其“贪婪”最终额外支出了案件受理费、财产保全费及其委托律师的费用，显然得不偿失。在此也提醒各位，委托律师应委托专业律师，这一点在本案中充分体现，在本案开庭前，主审法官对我提供的纪要文件都不甚了解，而正因专业最终赢了官司，也赢得了当事人和法官的尊重，所以还是那句话专业的事情交给专业的人做，你不会吃亏的。

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